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                                土地市場拉動投資增長 房地產開發投資高位徘徊

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                                4月經濟“強工業弱需求”端倪初顯

                                5月15日,國家統計局發布4月經濟運行數據,國民經濟穩中有進、穩中向好,呈現生產需求穩中有升,就業物價總體穩定,經濟結構優化升級,質量效益持續改善的良好發展態勢。

                                其中,工業增加值增速達到超預期的7%,與之相對應,需求端則穩中偏弱。消費方面出現小幅下滑,固定投資持續放緩趨勢未改。但是依然不乏亮點,制造業投資小幅回升可以看到制造業升級效果明顯。備受關注的房地產投資增速即便出現回落,也依然維持雙位運行,由于地區分化嚴重,目前中西部調控正在持續加緊,可以預見的是,在嚴厲的調控背景下,銷售增速下滑的趨勢還將繼續。因此,房地產投資對固定投資的貢獻或將持續下滑。(林虹)

                                5月15日,國家統計局發布了2018年1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況。

                                數據顯示,1-4月,中國房地產開發投資同比增速微幅回落至10.3%,但仍保持相對高位增長。其中,住宅投資增速加快,1-4月投資21331億元,增長14.2%,增速有所加快。

                                不過,盡管總體投資在住房的拉動下依然保持高位增長,但其他房地產關鍵指標多數出現回落。1-4月,房地產開發企業土地購置面積5412萬平方米,同比下降2.1%,重回負增長;土地成交價款2391億元,增長13.6%,增速回落6.7個百分點。同時,商品房銷售面積與銷售額增速顯著回落,回落幅度分別為2.3及1.4個百分點。

                                國家統計局新聞發言人劉愛華表示,經過房地產的持續調控,在因城施策、因地制宜調控政策的作用下,房地產領域總體平穩。從未來的發展來看,按照中央經濟工作會議精神,繼續保持政策的連續性、穩定性,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度,同時加快房地產長效機制建設,在這些政策的作用下,房地產領域有望繼續保持比較平穩的增長態勢。

                                房地產投資增長動力變化

                                5月15日,國家統計局發布了2018年1-4月份全國房地產開發投資和銷售情況。

                                1-4月,房地產開發投資同比增速微幅回落至10.3%,但仍保持高位增長,是2015年2月后首次連續兩月保持兩位數增長。

                                其中,住宅投資增速加快,1-4月投資21331億元,增長14.2%,增速提高0.9個百分點。

                                易居研究院副院長楊紅旭接受記者采訪時表示,房地產開發投資主要與建安成本和土地購置費相關,其中,建安成本是企業用于房屋建設工程、土地開發工程的投資額,與開工面積、施工面積關系較大。而土地購置費是指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。

                                其認為,今年前四個月,房地產開發企業土地購置面積同比下降2.1%,重回負增長;而土地成交價款則增長13.6%,地價漲幅比較明顯。同時,新開工面積的增速相對穩定,所以地價的上升是投資增速保持偏高位增長的主要原因。

                                實際上,過去兩年間,建安工程對房地產投資的貢獻率明顯下降。招商證券在4月發布的報告顯示,2016年建安工程對房地產投資增長的貢獻率為77.3%。這一數字在2017年銳減至30.5%,今年前兩月建安工程的貢獻率進一步下降至21.2%。相應地,土地購置費的貢獻率逐步走高。

                                資金方面的壓力也被認為是房企在土地市場逐漸理性的一大原因。統計局數據顯示,1-4月份,房地產開發企業到位資金48192億元,同比增長2.1%,增速比1-3月份回落1個百分點,在2018年持續放緩。

                                其中,國內貸款8637億元,下降1.6%;自籌資金14894億元,增長4.8%;定金及預收款14987億元,增長8.3%。而受到嚴格政策限制的利用外資與個人按揭貸款,為17億元與7148億元,分別下降了77.6%和6.7%。

                                土地市場在2018年可謂火熱。財政部此前公布的數據顯示,1-4月,國有土地使用權出讓收入累計約1.8萬億元,同比增長40.7%。而中原地產研究中心的數據則顯示,1-4月,受其檢測的50大城市土地出讓金合計達到11882億,相比2017年同期的7984億,上漲達到48.8%。

                                根據易居研究院計算的中國房地產業金融環境指數。一季度,中國房地產業金融環境指數連跌8個季度至-0.48,較去年四季度下降 0.26,較去年同期下降1.35,停留在“偏緊”區間。

                                土地市場持續擴張動力不足

                                盡管總體投資依然保持高位增長,但包括房屋新開工面積、銷售面積與銷售額、房企到位資金等多項關鍵指標增速均有所回落。

                                其中,商品房銷售面積與銷售額增速回落明顯。1-4月份,商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3%,增速比1-3月份回落2.3個百分點。商品房銷售額36222億元,增長9.0%,增速回落1.4個百分點。其中,住宅銷售面積與銷售額分別增長0.4%和9.5%,“量穩價漲”趨勢明顯。

                                在東部地區受到調控限制、銷售持續下滑的同時,中西部地區依然是拉動商品房銷售增長的主要動力。據統計局數據,中部地區商品房銷售面積11556萬平方米,增長13.1%,增速回落1.5個百分點;銷售額7550億元,增長26.0%,增速回落2.2個百分點;西部地區商品房銷售面積11596萬平方米,增長9.3%,增速回落2.7個百分點;銷售額7652億元,增長25.0%,增速回落4個百分點。

                                21世紀經濟報道記者對比歷史數據發現,中西部地區銷售面積和銷售金額在全國的占比從去年1-4月的約50%和約36%,上漲到今年同期的55%和42%。

                                張宏偉指出,中西部地區的銷售情況相對較好,既有樓市輪動效應所帶來的資金涌入的原因,也有不同區域調控政策松緊程度和落實力度存在差異的原因。東部地區在此輪調控中調控力度最大,執行最嚴,所以銷售影響最大。

                                實際上,監管層已經對中西部地區的部分城市房價非理性上漲做出回應。住建部密集對成都、太原、西安、?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等12個樓市熱點城市進行約談,并再次強調堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。

                                這也使得這些城市的新一輪調控密集在近期出臺。長沙市住建委在15日發文嚴查房企捂盤。而受到多方關注的成都則同時在15日推出了力度空前的《關于進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》。

                                該通知提出,將成都市限購對象由自然人調整為家庭;戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人,應在當地穩定就業并連續繳納社保12個月以上方能新購住房;父母投靠成年子女入戶的,不得作為單獨家庭購房等多項政策。

                                對此,中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明表示,相對樓市,土地市場反應往往滯后。在調控持續一年、樓市預期普遍下調的背景下,土地市場在近期開始出現流拍現象,其降溫可能在明年開始顯現,后續將會對整體投資增速產生影響。

                                “土地市場同樣存在輪動效應”,5月15日,同策咨詢研究中心總監張宏偉接受采訪時表示,一二線城市已經出現了房地產投資增速下降的情況,今年前4月投資增速之所以保持相對高位,主要靠三四五線城市的投資表現拉動。而隨著調控進一步深入到這些城市,當地的土地市場也會趨于理性,土地成本在房地產投資中的比例會出現適度下降,整個房地產投資增速將在二、三季度出現增速回落的趨勢。

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