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                                樓市升溫端倪隱現:5月上半月40城住宅交易走高

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                                在二三線城市的推動下,今年房地產市場的“小陽春”跡象隱約浮現。

                                易居房地產研究院5月18日發布報告顯示,5月上半月,40城住宅成交1244萬平方米,為今年以來最高水平;環比增加33%,同比減少4%。其中,二線城市和弱調控、未調控三四線城市成交量上升幅度較大。

                                而據統計局的數據,4月單月,全國商品房成交面積同比和環比雙雙下滑,同比下滑的情況還是近兩年來首次出現。

                                雖然兩組數據的統計口徑并不一致,但從很多二線城市排隊搖號、人才落戶搶房等現象不難看出,需求潛力仍然存在,短期內市場仍有較強的升溫動力。易居研究院認為,考慮到房企推盤加速,預計五月成交量將有明顯上行,但同比增幅仍將處于負增長區間。

                                弱調控城市升溫

                                5月上半月,易居研究院監測的4個一線城市新建商品住宅成交面積為79萬平方米,環比4月上半月增加20%,同比減少19%;18個二線城市新房成交827萬平方米,環比增加32%,同比減少2%;18個三四線城市新房成交338萬平方米,環比增加39%,同比減少4%。

                                從調控嚴厲程度來看,7個調控較嚴的三四線城市(限購限貸)新房成交面積環比增加12%,同比減少14%;11個未調控或弱調控三四線城市(未限購或限貸)該數據環比增加56%,同比增加1%。

                                整體來看,二線城市和弱調控、未調控三四線城市成交量上升幅度較大。二線城市中,由于成都在5月15日升級了樓市調控政策,僅5月8-12日5天就成交了約20萬平方米,相當于4月上半月成交量的1.1倍。

                                弱調控、未調控三四線城市中,襄陽、徐州、韶關、溫州等地環比漲幅較大,均在100%以上。

                                易居研究院指出,今年前3個月的上半月,40城新房成交量持續回落,受推盤量增加影響,4月上半月成交量小幅上升,5月進一步上升至年內最高水平。

                                該機構表示,一方面,受開發商中期業績沖刺影響,4月底以來各地推盤量有所提升;另一方面,在限價環境下,新房性價比相對較高,因此需求并不弱。

                                根據統計局的數據,4月單月,全國商品房成交面積同比和環比雙雙下滑,同比下滑的情況還是近兩年來首次出現。雖然兩組數據的統計口徑并不一致,但房企人士普遍認為,很多二三線城市的需求潛力仍然存在。

                                近期,成都、西安等城市出現萬人搖號、排隊買房等現象,凸顯出短期供需關系的緊張。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,近期釋放的購房需求,主要由兩部分構成:一是被調控政策壓抑,二是落戶新政帶來的新增。

                                上述機構還表示,今年初至5月上半月,40城新建商品住宅累計成交面積10256萬平方米,同比下降5%,降幅較前4月累計基本持平。一線和二線城市累計成交面積分別下降41%和6%,三四線城市累計成交面積上升13%。

                                政策博弈期將至

                                交易量的升溫,還有庫存不足的因素。據易居研究院統計,截至2018年4月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米,環比減少0.7%,同比減少7.9%。自2015年以來,百城庫存規模就呈現出持續性下跌態勢。其中,二線城市跌幅最大。

                                從去化周期來看,4月份,一、二、三四線城市新房存銷比分別為12.8、9.9和10.4個月,均低于12-16個月的合理區間。其中,三四線城市的去化周期達到了最近9年的最低值。

                                據21世紀經濟報道了解,在很多實施“限價令”的城市,房企選擇暫緩推盤,加劇了短期內的供應緊張。在西安的曲江新區、經濟技術開發區、高新技術開發區,成都的高新南區、天府新區等熱點區域,開發商普遍向21世紀經濟報道反映,預估的去化周期在4個月以下。

                                中原地產首席分析師張大偉認為,在監管層的督促下,很多熱點城市從去年開始加大供地,但由于各種原因,目前尚未形成有效的住宅供應。因此,在這些城市,市場出現了階段性供應缺口,供需基本面已經發生變化。

                                正是此類原因,也導致房價出現抬升勢頭。根據統計局的數據,今年4月,70城新建商品住宅價格平均環比上漲0.59%,漲幅連續兩個月擴大;二手房漲幅為0.48%,連續三個月擴大。

                                對于未來的市場走勢,某上市房企負責人給出“中性”的評價。他向21世紀經濟報道表示,從各地涌動的需求來看,市場不會太差;從調控政策的擴圍和加碼來看,市場也不會過于樂觀。未來的走勢如何,要取決于政策力度。

                                今年“五一”前后,住建部共兩輪約談了12個熱點城市,并再度強調“堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展”。此后,樓市調控政策迎來新一輪加碼。被約談的城市中,已有7個出臺了調控政策,其他城市也有強化調控的動作。

                                多數分析人士認為,政策和市場的博弈期即將到來。未來房地產市場走勢仍將出現區域分化,但將主要取決于政策調控的力度。

                                易居研究院表示,未來政策面仍然是以穩為主,樓市調控政策將保持延續性和穩定性?紤]到房企推盤加速,預計五月成交量將有明顯上行,但同比增幅大概率仍處于負區間內。 對于房價變化趨勢,多數分析人士認為,雖然部分城市房價上漲動力仍在,但在調控壓力下,仍將以穩為主。

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