亚洲中文无码卡通动漫3D

                                新聞中心
                                企業新聞
                                媒體聚焦
                                行業動態
                                公司公告
                                首頁 >> 新聞中心 >> 行業動態

                                上海樓市拐點隱現:土地供應調整致行情分化

                                字號:[ ]

                                在4月的供應高峰后,5月上海新房市場供應出現了明顯回落。據上海鏈家市場研究部監控,5月以來截至24日,全市共有10個新建商品住宅項目推盤,共計推出房源2200套。

                                一個事實是,剛需盤出現了滯銷傾向。金山某項目推456套新房僅8人搖號,中標率高達5700%。這與4月出現的中高端樓盤參與搖號人數超額情況大相徑庭。

                                上述10個新項目全部位于遠郊,屬剛需盤,且認籌數均未超過房源數,甚至有多個項目推出了幾百套房源,但認籌搖號人數僅個位數。如位于臨港滴水湖畔的艾森公館于5月18日公開搖號,推出111套房源,均價約2.9萬元/平方米,認籌僅18人;3月底4月初,位于同一地段的萬科金域瀾灣推出446套可售房源,均價約30000元/平方米,認籌數達618個,開盤當天即售罄。

                                上海鏈家市場分析師趙葆根表示,前期部分新房項目搖號過熱行情,是之前供應量較低,需求長期積累所造成。隨著4月以來供應端放量,供求關系進一步調節。將有更多新房項目,面臨目標客源消耗較大、定位近似產品競爭等問題,這都將增加它們以價換量的壓力。對于意圖在新房市場入市的購房者而言,也應該在供求關系趨向緩和的情況下,進一步保持理性步調。

                                成交行情分化

                                從5月新推盤情況來看,大多數樓盤的搖號人數都在推盤量的40%以下。隨著4月供應端放量,市場預期總體趨向理性。

                                據統計,除了上海遠郊區的超低價格剛需項目,一些離市區更近、價格相對更貴的剛需、剛改型項目開盤同樣不利。比如,位于上海嘉定新城的盤古園府于3月初推出共416套房源,均價約35300-43350元/平方米,但開盤當天僅82人認籌。

                                上海鏈家數據顯示,4月以來,上海出現了一個月多的新房供應高峰,全市新建商品住宅已先后有32個項目、1.12萬套房源入市;而截至5月21日,這些房源中已網簽的僅0.35萬套。仍有近七成的供應房源,尚未完全釋放至市場中。

                                趙葆根指出,行情分化的原因是多層面的。首先,推出房源的受眾群體對搖號情況有較大影響。例如,部分項目推出的為別墅房源,受眾群體十分有限。

                                其次,諸如南橋新城、臨港新城、嘉定主城區等板塊,本就是近年新房推盤較為集中的區域,今年以來推盤量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗,板塊內定位近似的新房、次新房項目,也形成一定的競爭。

                                同時,購房者更青睞于一二手房價格倒掛的區域。如4月前灘豪宅項目中糧前灘海景壹號遭熱捧,因該項目此前獲批單價約7.3萬元/平方米,彼時周邊二手房的價格已普遍達每平方米9萬元以上。

                                而上海遠郊的嘉定新城、青浦、金山等區域,雖然新房也限價,但其價格并沒有像市區新房、尤其是豪宅項目那樣被壓制得過低,也未出現一二手房價格明顯倒掛的現象。

                                上海中原市場分析師盧文曦認為,“部分剛需盤性價比不高是促使購房人數變少的一個重要原因”。

                                土地供應變化

                                樓市行情的變換也與土地市場的供應行情有一定關聯。

                                同策咨詢首席分析師張宏偉指出,上海樓市成交結構的變化從宏觀層面看,2013-2017年,是上海產業結構調整攻堅突破的關鍵五年,上海堅持鎖定區塊、鎖定項目、鎖定時間、鎖定責任主體,將產業結構調整從最初以被動調整高耗能項目促進節能減排,擴大到主動調整“三高一低”企業服務于經濟轉型發展,再逐步轉向以戰略性調整推進重點區域整體轉型升級。

                                微觀層面看,2017年,上海商品住宅用地低位企穩,政府積極加大租賃用地供應。并推出“招掛復合”新政對抑制土拍溢價過高,穩定土地市場起到了積極作用。這一趨勢短期將繼續維持。同時,未來在政策管控下土地底價、低溢價將成為常態。

                                據分析,2017年的上海商品住宅市場與土地市場均處調整期,市場表現相對往年冷清,但需求依然存在。從2017年商品住宅成交特點來看,成交總價持續向高總價段轉移,首改產品比例擴大。另外也可以看出商品住宅供應基本處于外環外,這也體現政府想加快培育租賃住房市場的決心,想以中心主租賃,郊區主銷售,積極響應實施“房住不炒”的政策。

                                中指院統計顯示,2017年,上海以招掛復合的拍地方式,明顯抑制了地價的過快上漲和過高溢價率。上海商品住宅土地市場基本維持2016年的低位態勢,全年共推出宅地近1196萬平方米,同比有所上漲(動遷安置房用地及租賃用地供應增加),而商品住宅用地供應量持續下行,供求量未達400萬平方米。

                                上海大力推進租賃住房用地供應以來,不斷有優質租賃用地推出并底價成交。截至2017年底,上海共有21宗租賃住宅用地推出并出讓,多數位于上海最緊俏的黃金優質地段,卻都以底價成交。

                                前述機構指出,這些租賃用地總出讓規劃建筑面積143.5萬平方米,目前已成交和其他改租賃地塊中半數已確定供應套數,若按此計算,可供應約1.8萬套租賃住房。上述人士均認為,未來上海城市將呈市中心主租賃、郊區主銷售的景象。

                                土地供應結構的變化,直接導致上海商品住宅供求量同比降低,庫存進一步減少。2017年,上海商品住宅供應量減少,供應乏力導致成交量受抑,成交量600余萬平方米。但成交量仍大于供應量,市場維持供不應求態勢。

                                2017年,上海商品住宅成交集中在郊環外圍,嘉定以91.8萬平方米居各區域成交面積之首,青浦以0.4萬平方米的微小差距緊隨其后。上海商品住宅TOP10項目中,4席位于寶山,3席位于嘉定。由此可見,2017年上海市中心區域需求外溢顯著;進入2018年,郊區樓盤出現供大于求的趨勢。

                                【打印本頁】 【關閉本頁】

                                亚洲中文无码卡通动漫3D