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                                房企半年銷售業績繼續沖高 “三巨頭”銷售額超萬億

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                                今年上半年,房地產市場調控持續高壓,調控政策密集出臺。在高壓之下,房價趨于穩定,但是房企銷售和土地出讓金仍保持增長。數據顯示,房企銷售額普遍上漲,碧桂園、萬科以及恒大“三巨頭”今年上半年銷售總額突破萬億,三家房企銷售額都超過3000億元,而中型房企的銷售增速最快,當然,房企之間的分化也在加劇。不過,隨著調控的深入,房企的資金問題越來越凸顯,這也將導致房企在策略上進行重新的選擇。在土地市場方面,土地出讓金繼續增長,并且創出歷年同期新高,但是從價格上觀察,趨于平穩,溢價率出現回落。不過,不同城市之間出現較大的分化,三四線城市土地成交相對較熱。土地市場的調控也是樓市調控的焦點,供應體制和結構在逐漸變化并深入。(張星)

                                當房地產行業進入分化時代,大中型房企仍然可以在市場下行期分得一杯羹。

                                近日,上市房企紛紛發布半年銷售簡報,并普遍錄得增長。其中,恒大上半年銷售金額為3041.8億元,同比增長24.62%;萬科同樣突破3000億元大關,同比增幅為10%。富力、融信、金茂、建業、龍光、中南建設、榮盛發展等企業,上半年銷售均有不同幅度的增長。由于去年大部分房企已實現了銷售規模的高點,這意味著今年的業績存在繼續攀高的動力。

                                盡管房地產調控政策繼續加碼,但行業的紅利期似乎仍未結束。按照官方的數據,今年1-5月,全國商品房銷售面積和銷售金額同比均出現正增長——前5月的增幅甚至比前4月有所擴大。

                                但調控政策的影響仍然不容忽視。有房企人士向21世紀經濟報道表示,企業雖有“以價換量”的壓力,但拿地、擴張的步伐都會放緩。由于對市場的態度趨于謹慎,很多房企正主動“剎車”,過去兩年的拿地和擴張規模已很難維持。

                                中型房企增長明顯

                                截至記者發稿時,房企“三巨頭”均發布了半年銷售業績。上半年,碧桂園的銷售額4124.9億元,同比增長42.8%,成為唯一一個邁過4000億門檻的企業。恒大的合約銷售金額達到3041.8億元,同比增長24.62%;萬科實現銷售3046.6億元,同比增長10%。但這三家企業的增速并不算突出。

                                中型房企的銷售增速較為明顯。其中,融信銷售規模為545億元,已經超過去年全年。金茂則實現717.62億元的銷售額,同比增幅接近200%。

                                上半年,奧園的銷售規模達到402.9億元,同比增長約143%。龍光、建業的銷售增速也都在80%以上。

                                中原地產指出,一方面,中型房企的業績基數偏低,更容易實現高增長;另一方面,規模效應仍是行業的主旋律,規模在500億元到1000億元之間的房企,更有沖擊規模的緊迫感,其出貨速度也更快。

                                從月度銷售來看,大部分房企在6月當月的銷售規模明顯增加。北京某房企人士向21世紀經濟報道表示,很多地方政府對預售證的管控有所松動,企業的推盤速度也有所加快。“當然,這里面也有企業沖擊半年報的考量。”他說。

                                從區域貢獻來看,二線城市仍是房企銷售主動力,三四線城市也有較大貢獻。中國指數研究院指出,2017年以來,重點二線城市相繼出臺人才新政,催動樓市需求走熱。華夏幸福、富力、雅居樂等房企抓住契機,加大銷售力度。三四線城市主要受一二線城市的需求外溢影響,銷售業績也大幅上漲。一線城市對企業銷售的貢獻仍然較小。

                                近日,易居克而瑞和中國指數研究院均發布了上半年房企銷售榜單。盡管部分數據有所出入,但其反映出的行業分化情況仍然較為一致,這也體現出整個行業的變化趨勢。

                                按照易居克而瑞的數據,上半年百強房企總體銷售規模近4.6萬億元,同比增長36.5%。其中,千億規模以上的房企有7家。

                                從總銷售規模來看,十強房企的市場占有率為29.9%,三十強房企的市占率則達到48.5%,均比2017年有明顯提高。體現出市場的集中度在不斷提升。

                                相比之下,200強房企的門檻比去年同期有所降低。上述機構指出,“銷售榜百強之后的房企,受行業格局分化的影響將會更為顯著。”

                                資金鏈逐漸承壓

                                調控政策的不斷收緊,仍使得企業的業績前景面臨不確定性。中原地產統計顯示,2018年上半年,中央和各地共出臺了192次樓市調控政策,密集程度前所未有。

                                6月以來,監管層又對房地產市場進行了一輪密集表態。

                                6月20日,審計署發布報告指出,9家大型國有銀行違規向房地產行業提供融資360.87億元,抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

                                6月25日,央行發布報告指出,“一些房地產企業負債率較高,償債壓力較大”。

                                6月27日,國家發改委負責人在答記者問時強調,“部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。這些企業評級情況參差不齊,有的經營收入和利潤不高,自身實力有限,但申請備案登記的外債規模偏大,動輒五六億美元,甚至高達數十億美元,申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由于沒有外匯收入來源,抵御匯率波動風險能力較弱。”

                                6月28日,住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動。

                                其間,還有國開行收緊棚改貨幣化安置項目審批權限的傳聞。雖未最終證實,但棚改貨幣化逐漸“退場”,被認為是大趨勢。

                                同策研究院首席分析師張宏偉認為,這一系列利空消息,將對房企產生諸多影響。其中,銀行、海外融資渠道收緊,將使房企的資金壓力繼續加大;七部委治理市場亂象,會在一定程度上影響回款速度;棚改貨幣化安置的收緊,則意味著三四線樓市逐步降溫,對業績的影響不可忽視。

                                他表示,從房企資金兌付壓力來看,壓力將在2018年第三季度真正體現(2016年房企集中加杠桿擴張,借貸資金平均周期2年,因此,2018年資金到期兌付相對集中)。受上述因素的影響,更多的房企會尋求主動降價。

                                福建某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示,企業應對資金壓力的手段,無非是“少舉債、少拿地、快周轉、薄利潤”。因此,未來不排除以價換量現象的出現。

                                他同時表示,這種“以價換量”只是短期策略,并不會刺激銷售規模大幅攀高。這是因為,房企對今年的市場判斷普遍趨于謹慎,拿地擴張的步伐已明顯放緩,整體的推盤節奏也慢于去年。“除非在規模上有想法,否則不會有前期那樣的增速。”

                                但該人士并不擔心完不成銷售目標,一方面,出于對市場的判斷,企業在制定今年銷售目標時,增速已經比去年有所下調;另一方面,過去兩年間,大中型房企進行了大量貨值儲備,隨時可以釋放。

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