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                                融資成本上漲 房企加速資金回籠

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                                在擴大規模的同時,現金管控成為房企當前重要課題。

                                來自第三方機構數據統計,2018年1-6月,恒大、萬科累計銷售額均突破3000億元,分別為3041.8億元、3046.6億元。碧桂園比恒大和萬科領先1000億元。不過,碧桂園近日叫停了三四五線城市“全覆蓋”戰略,加速資金回籠。

                                根據同策研究院監測,2018年6月,40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計506.85億元,環比2018年5月的451.17億元增加12.34%。

                                從走勢來看,40家監測房企的融資金額在2018年5月驟降,本月融資總額雖有小幅回溫,但依然處于低位運行。同策研究院首席分析師張宏偉指出,房企融資渠道越來越窄,境外發債難、監管趨嚴,使得融資情況不容樂觀。

                                對此,易居中國董事長、總裁周忻此前在2018易居沃頓中國房地產實戰研修課題發布會上指出,房地產行業巨變,房地產金融監管全面收緊。房企在融資決策、并購與風控、資產證券化金融創新方面都面臨著巨大的挑戰和機遇。

                                房企融資艱難

                                同策咨詢研報顯示,房企融資正在收緊,由于發改委限制境外發債投資境內房地產,房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。

                                前兩月,監管層就對房企發債資金用途監管升級,多家房企公司債被中止審核,境內外發債被限制。知情人士稱,中國發改委考慮禁止企業發行364天期美元債,意味著房企海外融資渠道基本已經被卡死,筆者預計下半年房企融資總額將繼續下降。

                                據悉,房企市場化融資渠道融資成本較高,普遍為5.5%-7.5%。在已披露的數據中,6月融資成本最低的一筆是萬科于2018年6月29日發行的2018年度第二期超短期融資券,發行金額為20億元,利率為4.25%。此外,萬科發行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次,招商蛇口面向合格投資者發行了第二期公司債券,品種一實際發行規模為人民幣18.4億元,最終票面利率為5.25%,品種二實際發行規模為人民幣21.6億元,最終票面利率為4.97%。

                                融資成本最高的是陽光城,其于2018年6月7日發行的10億元“2018年度第一期中期票據(永續中票)”,利率為8%。

                                值得一提的是,本月永續票據再度流入房地產。陽光城本月除了為7家子公司擔保貸款外,還啟動了永續票據融資。永續票據曾經一度成為上市房企熱衷的融資方式,恒大和碧桂園曾經都發行過數百億的永續債。但張宏偉指出,永續票據之所以成為利潤“黑洞”,在于利率會重設,若不能在一個時間段償還債務,重設的利率也會不斷飆高,未來這些資金的成本將進一步侵蝕利潤。一般前兩年利息會比較低,房企若在兩年內還清影響不大,但陽光城起始票面利率已經高達8%,不夸張地說這是一場“豪賭式”融資。

                                加速現金流回籠

                                日前,在海通證券與億翰智庫聯合舉辦的一場分析師電話會上,分析師指出,當前房企資金成本在往上走,但地價實際有一定的波動,房企是有機會進行拿地的。7月6日,綠城中國就以48.1億元拿下杭州地塊。

                                其次,現在融資成本可能比之前的融資成本提高2-3個點,導致房企投資增速放緩。盡管在熱點城市,大部分企業拿地意愿強烈,但融資成本高與資金回籠速度慢也拖累了投資速度。

                                具體說來,調控導致房企資金回籠放緩,比如瑞安在上海的熱銷項目——翠湖天地,兩個月內只網簽了39套,回籠資金2億多,實際上該項目最近銷售的貨值有10億元左右。

                                日前,一份綠城內部文件流出,其中要求員工“全面”加速資金回籠,堅決執行“早銷,多銷、快銷”的策略。

                                一個事實是,即便房企積極領取預售證并開盤,資金回籠速度也比年初放緩了。以上海為例,據上海鏈家統計,上周(6.25-7.1)寶山的中鐵北宸名庭和青浦的海上灣華庭進行了搖號。地處近郊的中鐵北宸名庭,其搖號人數與房源數量大體相當;而地處上海西陲朱家角的海上灣華庭,搖號情況則較為冷清,搖號人數不足房源數量的1/4。上海6月新房僅成交3400余套,是今年以來僅次于2月的第二低點。

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