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                                房地產投資維持高位增長,新開工面積暗示下半年行情

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                                上半年房地產行業成績單出爐。

                                投資仍在高位,上半年,全國房地產開發投資55531億元,同比名義增長9.7%,增速比1-5月份回落0.5個百分點。新開工面積增速有所加快,土地購置面積更是結束了2018年以來的持續零、負增長,重回7.2%的高位。

                                銷售有所好轉。商品房銷售面積和銷售額增速連續兩月攀升。分區域來看,中西部地區銷售均保持著10%以上的增長,而東部地區和東北地區的銷售面積則同比下降。

                                而資金則依舊相對吃緊。上半年,房地產開發企業到位資金79287億元,同比增長4.6%,增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中,國內貸款12292億元,下降7.9%;而個人按揭貸款則下降4.0%,連續9個月同比下降。

                                盡管數據向好,但房地產投資的結構引起疑慮。作為房地產投資的主要組成部分,土地購置費同比暴漲近70%,而建安成本則持續負增長。

                                對此,中國房地產業協會副秘書長董悅仲在7月16日的國是論壇——年中經濟形勢分析會上告訴21世紀經濟報道記者,從數據來看,上半年房地產的增長維持相對高位,最重要原因是高壓調控下,樓市看漲預期仍在,同時地方政府對房地產的稅費收入依然非常依賴。他表示,下半年房地產仍會保持增長態勢,要用“慢撒氣”的方法,真正建立長效機制,實現房地產的高質量發展。

                                補庫存周期將至?

                                2018年1-6月,全國房地產開發投資55531億元,同比名義增長9.7%,增速相比上月有所回落,但仍保持著2018年以來的高位增長態勢。

                                其中,住宅投資38990億元,增長13.6%,增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.2%。

                                “下半年,房地產投資有望保持較快增長”,在就2018年上半年國民經濟運行情況答記者問時,國家統計局新聞發言人毛盛勇表示,房屋新開工面積、土地購置面積和土地購置費在上半年增長加快,是投資繼續保持較高增長的先行指標。

                                數據顯示,上半年,房屋新開工面積95817萬平方米,增長11.8%,而房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米,同比增長7.2%,增速比1-5月份提高5.1個百分點;土地成交價款5265億元,增長20.3%,增速提高4.3個百分點。

                                這被認為與樓市目前庫存去化較快的大環境有關。7月16日,中原地產首席分析師張大偉表示,2014年7月末,商品房待售面積55230萬平方米,2018年6月市場庫存為55083萬平方米。庫存數據已經跌至48個月最低,連續4年下調,“整體來看,全國性的去庫存周期已經完成”。

                                而從機構數據來看,補庫存也有其必要性。易居研究院報告顯示,2018年5月,受其監測的100個城市,新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月,處在歷史相對低位。住建部曾在2017年4月發文,要求去化周期在12-6個月的地方,要增加供地。

                                因此,上半年房地產投資、新開工面積等數據的增速提升,被認為是一些地方和企業積極補庫存的舉動所導致。7月16日,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者,“樓市正在進入補庫存階段”。

                                嚴躍進表示,從土地購置情況和新開工情況來看,增速均有所上漲,企業購地開工補庫存的積極性很足。同時,銷售方面,商品房銷售額增長13.2%,銷售面積增長3.3%,均好于市場預期,這為房企帶來的銷售資金的回籠,一定程度上助推了開發企業補庫存的熱情。

                                但這并不意味著市場將迎來全面的寬松,毛盛勇表示,在一些邊遠地區、人口外流壓力比較大的地區還有一些庫存,所以,要因城施策,精準調控。

                                對經濟增長貢獻下降

                                盡管2018年上半年房地產投資增速仍保持相對高位,但也有分析人士指出,其對經濟發展的拉動作用正在下滑。

                                這集中體現在房地產投資的組成結構,在2018年發生急劇變化。

                                房地產開發投資主要由建安成本和土地購置費組成。其中,建安成本是企業用于房屋建筑工程、安裝工程的投資額,與開工面積、施工面積關系較大。而土地購置費是指房地產開發企業通過包括土地出讓金在內的各種方式,取得土地使用權而支付的費用。

                                建安成本是房地產開發投資的最主要組成部分,占到70%左右。但根據國家統計局最新數據,前5月,建安成本占房地產開發投資的比例從2017年6月的74.23%下降到65.90%。在房地產開發投資持續保持兩位數左右的高位增長時,建筑投資和安裝投資分別同比下滑2.5%和7%,降幅在2018年持續擴大。

                                與此同時,今年5月的土地購置費的增速卻從2017年底的23.4%,飆升至69.3%,其在整個房地產投資的占比,也從去年末的21.1%,上升至27.52%。

                                對此,中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長嚴金明告訴21世紀經濟報道記者,建安成本的負增長,一方面有調控帶來的政策影響,另一方面,也有宏觀經濟形勢的影響。其持續走弱,對上下游水泥、建材、家具等產業的影響較大。

                                對于土地購置費的快速增長,嚴金明指出,這與地價上漲有關。同時,房價總體由建安成本、土地購置成本、房企利潤組成,由于全國房價在調控下整體穩定,土地購置成本的大幅上升,將會對房企利潤造成比較明顯的擠壓。

                                招商證券今年曾在報告中指出,土地購置費雖然屬于地產投資完成額的一部分,卻不計入GDP核算。在房地產投資構成部分中,對上游周期品需求和價格有影響的是建安工程部分。而隨著建安工程對房地產投資的貢獻率明顯下降,地產投資對經濟的貢獻正在下降,即地產投資的乘數效應影響正在減弱。

                                這種情況,也讓業界對房地產在經濟發展中的作用有所反思。億翰智庫董事長陳嘯天曾在某地產論壇上表示,房地產行業已經進入了存量時代,在經濟發展中的作用也將從過去的助推器角色向穩定器轉變。“今后將更多作為壓艙石,解決一定的就業,對經濟增長保證一定的貢獻。”

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