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                                房企融資成本陡增:中小房企面臨“生死關”

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                                “現在房企融資環境非常嚴峻。我們公司一個星期借了10個億,但都是小額度高成本的短期過橋借貸。有的是兩三千萬一筆,有的是一兩個億一筆。但成本都很高,有些成本已經高達15%,并且設置了嚴苛的還款條件。如果逾期,借款方可以變賣抵押物。”一家中小房企融資負責人告訴21世紀經濟報道記者。

                                隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場,房企融資難度越來越大。尤其是中小房企,面臨嚴峻的生存環境。

                                據統計,今年5月房企共完成融資金額451.17 億元,這一規模比去年4月769.12 億元的融資規模減少了41.34%,融資總額創下近一年以來的最低額。一些房企正在或擬發行的債券、資產支持計劃,開始主動收縮融資規;蚪K止了發行。據申萬宏源統計,今年房企約有總計近2000億到期的房企債務。而三四季度將迎來高峰,在債務到期大潮到來之際,房企融資規模卻出現收縮,考驗著開發商的資金安全。

                                同策研究院研究員陳朦朦認為,房企融資渠道緊縮,監管趨嚴,融資情況不容樂觀。具體來看,6月房企融資金額雖較上月呈現較大幅度的上升,但多為已過審公司發行的第二期、第三期公司債券,發債仍面臨嚴峻考驗;另外,6月境內銀行貸款融資金額繼續上漲,信托貸款金額略有下降,融資金額分別位于本月第二、第三,這意味著在發債難度增加的情況下,房企只能通過貸款方式尋求融資。

                                融資成本日益上漲

                                今年1-6月,房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩,而隨著資金壓力的加大,融資需求上漲。在規;偁幐窬直尘跋,房地產企業對資金的需求更加迫切。

                                根據WIND數據統計,截止到7月13日,今年內地房企發行的海外債券達86只,計劃發行總額合計為720.07億元,與2017年同期的207.54億元相比增幅達246.95%;根據WIND數據統計,截止到7月13日,今年房地產企業在內地發行債券達566只,發行金額為4559.95億元,較2017年同期上漲146.23%。2017年同期,房地產企業發行債券188只,發行金額為1851.88億元。

                                21世紀經濟報道記者注意到,房企融資成本日益增長。7月12日,雅居樂集團控股有限公司公告,宣布該公司本金總額為2億美元的優先票據發行。2018年票據發行的本金總額為2億美元,扣除包銷費用、傭金及其他估計開支后,此次票據發行所得款項凈額將約為1.98億美元,發售價將為2018年票據本金額的100%,且票據將按年利率8.5%計息,每半年派息一次,自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息;7月11日,融信中國控股有限公司公告披露,公司擬發行于2021年到期的額外2.25億美元的8.25%優先票據,且將與于2021年到期的4.25億美元的8.25%優先票據合并及構成單一系列。

                                就整體融資形勢而言,據同策研究院監測,6月債權融資額為499.75億元,占房企融資總量的98.60%,環比上月債權融資所占總融資額百分比(99.75%)下降1.15個百分點;股權融資額為7.10億元,占總融資金額比重為1.40%,環比上月股權融資所占總融資額百分比(0.25%)上升1.15個百分點,除華夏幸福間接全資子公司的一筆境內再融資,其余均為港股上市公司執行股票期權計劃。

                                融資成本方面,在已披露的數據中,6月融資成本最低的一筆是萬科于2018年6月29日發行的2018年度第二期超短期融資券,發行金額為20億元,利率為4.25%。此外,萬科發行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次,招商蛇口面向合格投資者發行了第二期公司債券,品種一實際發行規模為人民幣18.4億元,最終票面利率為5.25%,品種二實際發行規模為人民幣21.6億元,最終票面利率為4.97%。 融資成本最高的是陽光城于2018年6月7日發行的10億元2018年度第一期中期票據(永續中票),利率為8%。由此可見,市場化融資渠道融資成本較高,普遍為5.5%-7.5%。

                                中原地產首席分析師張大偉分析認為,雖然海外融資成本明顯上漲,還要疊加匯率的波動,但房企在資金壓力下,對融資的需求量依然非常大。隨著信貸市場的調控持續,房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲,F在看,2018年,房地產企業最重要的工作將是降低杠桿率。

                                中小房企“生死關”

                                新城控股副總裁歐陽捷認為,當前,防范債務風險仍是必須打贏的一場戰役,維持房地產流動性適度偏緊將是政策新常態。在上述背景下,房企融資不會輕松。

                                歐陽捷觀察到,中小房企事實上已經失去了更多傳統金融渠道的支持,也沒有發債的可能性,除了銷售回款、部分信托和高利貸,幾乎喪失了融資能力。

                                21世紀經濟報道記者也從銀行人士那里驗證了歐陽捷的說法。該人士表示,目前開發商在銀行這里獲得貸款非常難。“要求地產前100強準入,不過就算批了也不見得有規模。”

                                張大偉認為,從資金情況看,目前房地產企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調控看,預計房企的資金還會受到繼續的壓力,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊,對房企來說,2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

                                不過,歐陽捷認為,大房企的發債依然沒有關門,盡管主要是防范房企債務違約,但實際上為房企注入了流動性,顯示出并非所有房企融資都難,資源仍然會向大房企和優勢房企集中,包括有限的銀行貸款額度會優先傾斜大房企,基金尋求與大房企的并購合作,戰略投資者參與房企股權融資,大小房企融資“難”不能一概而論。

                                張大偉的判斷是,中小房企將面臨“生死關”。在2017年的國內房地產調控周期內,全國已經有110多個城市出臺了超過270多次調控政策,部分城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大,但市場的中小房企在2018年將面臨全面困境,預計2018年將還會出現多宗股權融資,中小企業被兼并。

                                另外,值得注意的是,企業外債的重大改革限制了境外發債投資境內房地產,房企尋求境外融資難度系數繼續攀升。同策研究院數據顯示,2018年6月房企融資仍以人民幣為主,美元次之、港元第三。外幣融資總額在4月份大幅上升、5月大幅下降的情況下,6月呈持續下降趨勢,環比5月外幣融資總額93.24億元下降51.62%,僅占比融資總額8.9%。其中,美元融資總額43.01億元人民幣(6.5億美元),環比上月美元融資金額92.11億元人民幣下降53.31%;港元融資總額為2.10億元人民幣(2.49億港元),占比0.41%;6月沒有以新加坡元為貨幣單位的融資行為。由此可見,外幣融資與上月相比絕對值、占比均呈大幅度下降。

                                在融資愈發艱難之下,創新融資方式在6月呈多樣化,除了典型的與金融機構合作尋求貸款支持,房企還通過發行短期債券、債權或收益權轉讓以及設立資產支持專項計劃進行融資。值得一提的是,6月金科股份發行的2018年度第一期資產支持票據所募集的資金已全部到賬,募集金額為16億元;另外,在租購并舉的政策環境下,ABS/REITs類產品亦有所發展。此前保利、碧桂園、越秀等企業都已申請發行住房租賃類REITs產品,7月5日,由恒大發行的資產支持證券-ABS產品“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”通過了發審會,未來將在上交所發行。

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