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                                開發商也沒余糧了?全國近800塊地沒賣出去,上海內環也流拍

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                                上海市中心地塊罕見流拍,蘇州土地拍賣遇冷,這或許只是今年來國內土地拍賣的一個縮影,今年前7個月,全國流拍地塊就近800宗,是各地的密集調控政策所致?還是房企資金受困?抑或是房企在高周轉過程中遇到了問題?

                                上海地塊流拍,蘇州土拍遇冷

                                “上海,市中心,楊浦區內環內,一幅宅地居然流拍!沒有房企報名!非常罕見!”7月23日易居中國研究院副院長楊紅旭的這則微博或許只是上海土拍市場的一個縮影。

                                出讓信息顯示,上述終止出讓的江浦社區B2-03地塊,位于楊浦區江浦街道,與虹口區接壤,出讓面積3.11萬平方米,規劃建筑面積約7.78萬平方米;起拍價46億元,折合樓板價6萬元/平方米。

                                記者注意到,從地理和交通情況看,上述流拍地塊優勢明顯。信息顯示,該地塊距離內環高架直線距離約1.5公里;周邊有地鐵4號線、8號線、12號線,以及在建的18號線。此外,地塊距離3A級風景區上海和平公園直線距離不足800米。

                                地理位置和交通配套等優勢如此明顯,該地塊為何還會流拍?

                                記者注意到,該地塊周邊以老小區居多,且稍顯破舊。北側的遼源二村等幾個小區房齡超過30年;西側的海上海、南側的上海大花園等高層住宅看上去雖然“較新”,但房齡也均超過12年。

                                該地塊對口的學校是上海市昆明學校,學區條件一般。而北邊的鞍山新村,對口的打虎山路第一小學實力很強,學區環境很好。

                                政府對該地塊的出讓要求也“十分嚴苛”,出讓文件顯示,競得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無償移交給楊浦區;按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房。此外,競得方還須無償代建規劃打虎山路、文體中心、為老服務中心、養老院、公共綠地等公共服務設施。競得方須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會福利等基礎設施和社會教育事業項目用地。

                                記者注意到,“上海發布”在7月25日的一則消息中表示,當前上海房地產市場正處在市場調控的關鍵時期、住房困難矛盾的轉換時期、住房租賃體系的構建時期,上海要堅持限購限貸“雙限”政策不放松,繼續加強房地產市場調控,繼續穩房價、穩底價;并將加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

                                在相隔不遠的蘇州,近幾個月的土地拍賣市場也遇到了一股“寒潮”。

                                今年春節后,蘇州土地市場僅在4月份進行過一次集中拍地,且所推地塊中沒有純住宅類用地,所以7月份這場土拍對于盤踞在蘇州的開發商而言意義非凡。不過,此次土拍一改過去蘇州“地王”頻現的局面,不僅多宗土地遭遇流拍,且4宗成交地塊以底價出讓。

                                此次流拍之一的蘇地2018-WG-10號地塊位于相城區元和街道文靈路東、安元路北,此前曾是各路房企必爭的熱門區域。該地塊規劃為商服用地、城鎮住宅用地,總用地面積為95502平方米,容積率為2.2,起始總價為31.5億元,起始樓板價為15000元/平方米。

                                昔日的熱門區域現在卻無人問津,記者在現場看到,該地塊所處地段交通便利,緊鄰地鐵姚祥站,距蘇州火車站僅5站距離,周圍已有天房、中糧、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。地塊馬路對面便是該區域內誕生的上海建工“地王”。

                                然而兩年多過去了,該地塊仍被標有“上海建工”字樣的圍護墻圍起來,目前正在施工。記者圍繞該地塊走了一圈,未看到售樓處,也未見到公開的銷售電話。與今年各房企追求的高周轉相比,“地王”的入市時間也顯得比較緩慢,這也導致后面的房企拿地更加謹慎。

                                流拍土地中,蘇地2018-WG-8號地塊在今年2月已流拍過一次。蘇州市國土資源局掛牌的土地信息顯示,2018-WG-8號地塊與2017年12月掛牌的蘇地2017-WG-69號地塊為同一塊地,起始總價較去年的23.16億元降低了3.08億元,對應的樓板價由15000元/平方米降至13000元/平方米,但仍遭遇流拍。

                                出讓公告顯示,2018-WG-8號位置為吳中區文溪路北側、友新路西側,總出讓面積為73522.10平方米,容積率為2.1,起始總價為20.07億元!睹咳战洕侣劇酚浾攥F場走訪該地塊時注意到,地塊內有多處高壓線,環境較為復雜。除了地塊本身具有特殊性外,該地塊的起拍價也不算低。

                                記者查證相關資料獲悉,距離該地塊不遠處的編號為蘇地2015-G-6號的地塊,位于吳中經濟開發區明溪路東側、吳山街北側,于2015年6月成交,容積率為1.6,成交樓板價為7453元/平方米,起始樓板價為5000元/平方米。這也意味著三年時間內,樓面起拍價增長了1倍多。隨后記者走訪了緊鄰該地塊的小區海馨花園,獲悉該小區目前均價約20000元/平方米。

                                同時,根據要求,該8號地塊內需建設面積不低于4050平方米的幼兒園,依此推算,該流拍地塊的盈利空間其實十分有限。

                                “資金面大環境是收緊的,從實際情況看,很多房企資金回籠有壓力,拿地方面預算是不夠的。房企需要在這個過程中持續收緊拿地的策略,尤其是對于部分限價比較嚴厲的城市。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進分析稱。

                                前7月全國近800宗地塊流拍

                                中指院數據顯示,2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環比略降,住宅用地成交均價下降幅度接近兩成,溢價率較去年同期下降22個百分點。中原地產統計數據顯示,今年1~7月,一線城市土地流標13宗;二線城市合計流標經營性土地154宗;三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。

                                記者注意到,今年以來,調控嚴厲的一線城市流拍地塊有13宗,就連此前房企必爭之地的上海,也出現了流拍情況。而7月至今拍賣的5宗住宅地塊、2宗租賃住房地塊也均以底價成交,5宗地塊被叫停出讓,其中包括位于楊浦內環以內的純宅地。

                                半年多時間,全國流拍地塊就近800宗!是各地的密集調控政策所致?還是房企資金受困?抑或是房企在高周轉過程中遇到了問題?

                                在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,地方政府太“貪心”是土地市場流拍增多的最根本原因。市場正在改變,但政府依舊老模式賣地,寧可流拍,也要不斷提高拍賣底價。

                                安居客首席分析師張波告訴記者,過去半年,開發商大部分融資難是個不爭的事實,即使是經歷央行幾次降準,依然無法有效緩解房企對資金的饑渴,資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會再“頭腦發熱”。

                                今年以來,在融資監管更加嚴格的大背景下,房企融資渠道逐步收緊,銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時,公司債大幅萎縮,信托規模增速下滑,中票保持穩定增長,海外融資規模大漲后續難度加大。大型國有房企融資優勢較大,而中小房企融資成本普遍提高,其中信托融資成本較去年提高2~3個百分點。

                                資金之外,張波認為,“面粉或無法支撐未來面包價格”,部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高,房企拿地后風險增加也是影響房企拿地的重要因素。

                                第三方面,則是樓市的變化,這也導致房企更為“謹慎”。

                                “限價因素導致房企對于未來房產上市交易價格持有更為保守的預期;樓市調控不斷從嚴更是讓房企對于未來樓市走勢顯得不樂觀。”張波認為。

                                歐陽捷對此表示認同,他向記者表示,原先房企可以通過各種融資渠道拿地,如今房企拿地的資金基本都是自有資金,從今年上半年房企到位資金來看,按揭貸款和國內貸款增速都已經掉入“零增長”的負值區間。也正是在此背景下,房企拿地越發謹慎。

                                在歐陽捷看來,其實流拍恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應,如果企業被迫高價拿地、低價賣房,那才是最不堪的。

                                因為銷售回款作為項目預收賬款被納入監管資金,只能按進度提取,賬上不能動用的錢越來越多,越大的房企賬上越有錢、也許現金越短缺。

                                “因而當流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊,房企拿地的錢自然就會省著點花了,火爆的土拍溢價率也就下來了。”

                                這也意味著,市場上的流拍和低溢價,不代表著房企在勒緊褲帶過冬,也不代表市場撿漏機會增多,而是房企對于后市不斷提升謹慎度。

                                張波表示,品牌房企在不斷追求市場規模的同時,增強了對未來風險的認識。換言之,并非房企不拿地,而是在拿地的選擇上更為保守。

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