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                                房企半年報密集發布 “增收又增利”是主流

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                                【編者按】房企增收又增利

                                今年以來,房地產調控繼續從嚴。從上市房企發布的數據來看,多數房企的營收和利潤仍在增長,出現了“增收又增利”的情況。這其中的原因是什么?從資本結構來看,超六成的房企資產負債率還在持續攀升,諸多房企的資產負債率已經超過了80%,融資上有何調整?隨著調控的深入和融資收緊,高周轉似乎是可行之道。但對于高周轉策略,行業也出現了不同看法。(楊志錦)

                                近期,上市房企陸續公布半年報。從業已披露的數據來看,大部分房企錄得較好的中期業績,“增收又增利”成為主流。一些房企的利潤率出現回升,體現出較強的盈利能力和抗風險能力。

                                “第一軍團”中,萬科在上半年的營收達到1060億元,同比增長51.8%,歸屬上市公司股東的凈利潤為91.2億元,同比增長24.9%。剛剛經歷工程事故風波的碧桂園,同樣實現營收和利潤的增長。

                                規模龐大的“第二梯隊”,也實現較好的業績,且從管理層的表態來看,其對規模的野心仍然存在。

                                但曾備受推崇的“高周轉”策略,行業已經出現不同看法。碧桂園已明確提出,“寧可放慢一些發展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地產、中南建設等企業則認為,高周轉仍然是適應市場競爭的重要策略。

                                增收又增利

                                截至目前,第一軍團的四家房企中,萬科、碧桂園均公布了半年報。碧桂園在上半年實現營收1318.9億元,同比增長約69.7%,同期的毛利和凈利增幅則分別達到104.6%和94.9%。

                                融創和恒大發布了半年業績預告。恒大預計利潤規模同比大幅提升,稅后凈利潤增幅在125%以上,核心業務凈利潤增幅在100%以上。融創則表示,上半年營收增幅將超過200%,公司擁有人應占利潤增幅也在200%以上,毛利率也比去年同期和去年全年進一步提升。

                                這種變化凸顯了公司的盈利能力增強。在發布中報的房企中,這種情況并不少見。其中,利潤率回升成為普遍現象。

                                上半年華潤置地的綜合毛利潤率為48.1%,比上年同期的35.0%有明顯提升。其中,開發物業毛利率由32.6%提升為48.6%;投資物業(包括酒店經營)毛利率由63.5%上升至66.6%。

                                其他房企中,中南建設房地產業務的毛利率24.35%,比去年同期上升6.68個百分點。旭輝的毛利率為33.7%,核心凈利潤率則為13.3%,均高于去年同期。

                                值得注意的是,這是在很多城市出臺限價政策的背景下取得的業績。在限價政策嚴厲的一線城市,很多房地產項目不僅難以取得利潤,出貨都成為難題。

                                上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,不同企業的拿地策略不同,有些企業雖遭遇限價,但其土地是在前幾年獲取的,成本相對較低。此外,如果企業將重心布局在調控政策不夠嚴厲的城市,同樣也會有較好的利潤空間。

                                過去幾年,房地產業的平均利潤率呈現出下降的趨勢,到2017年,部分企業的利潤率已開始回升。中信建投研究發展部認為,未來這一情況有望繼續改善。

                                根據中信建投研究發展部的測算,2016年和2017年,新建房地產項目的拿地價占銷售價的比重均超過38%,到2018年驟降至18.33%,甚至明顯低于2015年29.42%的水平。這意味著今年房地產項目的平均利潤空間有所擴大。其中,二線城市的情況明顯好于一線城市。

                                之所以出現這種情況,是因為房企拿地理性化,倒逼土地出讓價格趨于合理,近期土地流拍、流標現象增多便是證明。該機構認為,這已經逐步影響到銷售利潤率,并有可能導致公司的利潤率和ROE出現一定改善。

                                高周轉之辯

                                雖然半年業績普遍向好,但不同規模、類型的房企,“心境”也大不相同。

                                8月21日上午,萬科召開半年業績會,整場業績會的重心在管理體制和多元化業務上,絲毫未提規模的話題。剛剛經歷工地事故風波的碧桂園,則在中報中自我反省,稱“寧可放慢一些發展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。

                                另一類不提規模的企業,是早已實現轉型、追求規模似乎無望的公司。今年上半年,SOHO中國利潤(不含投資物業的評估增值)約為15.3億元,同比上漲約144%。但同期,權益股東應占純利約10.93億元,比上年同期的39.82億元大幅下滑。

                                SOHO中國董事長潘石屹表示,相比規模和利潤,更在意“能夠持續地把我們的經驗和市場管理的東西持續地發展下去。”

                                相比之下,盡管調控深化,部分區域出現降溫預期,“第二梯隊”仍然對規模抱有野心。

                                今年上半年,旭輝的銷售規模達到660億元,同比增長40%。如能完成全年1400億的銷售目標,最近兩年旭輝的復合增長率將接近100%,成為高增長房企的代表。

                                旭輝集團主席林中在業績會上表示,“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”在三四年后規模足夠大時,旭輝就會把速度“放得更穩健一點”。林中的底氣在于,今年旭輝擁有2600億元的可銷售貨值,截至6月末,旭輝的土儲建面達到4040萬平方米。

                                今年上半年,龍光地產實現合約銷售354.7億元,同比增長率達到84%,并將全年銷售目標由660億元上調至700億元。

                                由此,龍光地產把三年的復合增速從30%提高到了50%。龍光地產首席財務官兼執行董事賴卓斌在業績會上談到這一調整,認為這個目標“是比較不錯的”。

                                龍光的底氣同樣在于龐大的土儲,據透露,龍光未來三年內的可售貨值有4200多億。“當時拿地的時候,成本控制是很好的,換言之就算按限價賣,仍然有合理的利潤,所以我們是具備提速條件的”。

                                但隨著調控的深入和融資渠道的收緊,必須提高周轉速度,才能有效消化這些庫存。

                                就在碧桂園反思高周轉,并提出“放慢速度”時,這種策略仍然大有市場。越秀地產副董事長、總經理及執行董事林昭遠就表示,越秀地產還將加快資金的回籠速度,其中包括加快項目開發速度、提高周轉率、加快銷售現金回流等等策略。

                                中南建設的管理層同樣認為,高周轉不等同于質量問題,從市場競爭角度來看,高周轉是適應市場競爭的。

                                嚴躍進表示,過度追求高周轉會引發諸多問題,對其進行反思很有必要。但在調控步步加碼的形勢下,高周轉仍將是很多企業的戰略選擇。尤其對于規模導向的中型房企來說,未來一段時間,高周轉會繼續作為企業的主要策略而使用。

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