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                                中小房企轉型樣本: 花樣年輕資產收入占比首次突破50%

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                                2018年上半年,萬科、恒大等超大型房企銷售增速放緩,但中小房企的銷售仍在高速增長。

                                據克爾瑞銷售排行榜,上半年TOP20和TOP50房企銷售額提高幅度最大,高達50%,中小房企仍然在規模經營賽道上奔跑。

                                即使如此,大部分中小房企尤其是百億級別的房企,其規模增長的空間已經十分有限。因此,如何在未來的市場中多元化生存,一些中小房企早已有謀劃。

                                花樣年便是其中的代表。作為房企打造社區服務平臺的龍頭,花樣年踐行“地產開發和社區服務”雙頭部戰略,并初顯成效。據花樣年中期財報,其上半年總收入約51.96億元,其中輕資產收入占比首次突破50%。

                                中小房企的規模競賽

                                隨著第一、二梯隊的房企逐漸穩定,第三、四梯隊中千億、百億級別的房企,在近兩年的規模競爭愈發激烈。

                                去年首次沖入千億陣營的世茂和新城控股,今年上半年銷售金額同比增長分別高達60%、94.2%。

                                世茂上半年共實現合約銷售723.2億元,其中6月單月銷售額為207.4億元,同比增長83.4%,合約銷售面積達127.4萬平方米,創歷史新高。

                                新城控股上半年合同銷售金額約953.11億元,幾乎翻倍增長;實現凈利潤區間為19.39億元-25.39億元,同比增70%-120%。

                                金茂更為夸張,上半年累計簽約及成交銷售金額為717.6億元,同比增長197.6%,翻了將近兩倍。

                                明年有望沖千億的奧園和龍光也在全力沖刺。上半年,龍光實現合約銷售額354.7億元,同比增長83.7%,并宣布上調2018年銷售目標至700億元,預計2019年銷售將達千億。

                                奧園上半年合同銷售為402.9億元,同比增長高達143%,完成全年銷售目標的63%;其中6月合同銷售為119.7億元,創單月銷售新高。

                                奧園主席郭梓文在三月業績會表示,公司未來三年銷售期望復合增長率不低于40%,將在2019年突破千億。

                                易居企業集團CEO丁祖昱預計,今年過億的房企數量應在33-37家,今年“破千億”是最重要的機會,再不抓住,房企壓力會更大。

                                易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,不少中小房企這兩年在三四線城市的銷售業績較強,新力、中梁、祥生、正商等都是靠銷售成長起來的,但隨著棚改逐漸退出,中小房企的業務增長存在瓶頸。

                                東興證券分析師鄭閔鋼認為,從社融各項構成的變動看,銀行表外業務回表越發明顯,這將進一步助推地產行業集中度的提升,龍頭房企在貸款可得性和債券融資可得性方面的優勢將越發明顯;同時,部分中小房企和高風險房企,將感受到越來越大的經營壓力。

                                廣州一家百億級房企高管表示,在當前和未來的房地產市場,千億規模將成為房企生存門檻。

                                “兩條腿走路”的花樣年

                                2012年,花樣年控股董事局主席潘軍于業內率先提出向輕資產的社區服務轉型,如今,花樣年的規模雖然不及其他房企,但依靠“彩生活”這一社區服務運營商的角色,成為中小房企的轉型樣本。

                                財報顯示,花樣年上半年總收入約人民幣51.96億元,較2017年同期約人民幣36.37億元上升42.8%;上半年租金、酒店及社區服務等經常性的收入約為26.3億人民幣,同比大幅增加68.6%,收入占比首次突破50%。

                                不過,花樣年的凈利潤僅約為人民幣1.80億元。

                                花樣年的第一次轉型,可回溯到房地產發展勢頭迅猛的2012年。彼時花樣年破釜沉舟提出由地產開發商轉為社區服務商,2014年6月,其分拆物業業務“彩生活”于香港上市,成為內地房企“中國社區服務運營第一股”。

                                隨后,花樣年收購開元國際物業管理公司和萬達物業等。但急于“去地產化”的負面效應也隨之而來,花樣年在銷售規模上落后了,也錯過了2015-2016年火爆的房地產市場。

                                反思后的花樣年,于2017年開始重新加碼房地產業務,并不斷調整輕重資產的戰略布局,實現輕重并舉。

                                期內,花樣年仍然在傳統開發業務上積極進取,上半年新開工面積229萬平方米,在建面積近500萬平方米,且集中在2019至2020年竣工。土地儲備方面,截至2018年6月30日,土地儲備近2200萬平方米,預計總貨值超過3000億人民幣,足夠未來三年增長。

                                其中,深圳7個舊改項目,土儲面積超210萬平方米,儲備貨值超過1000億。其投資策略仍然以北京、上海、深圳、武漢、成都等市場潛力大、資金回報豐厚的一、二線城市新增土地為主。

                                同時,花樣年旗下彩生活服務平臺的服務面積保持快速增長。期內,彩生活總共簽約管理面積4.84億平方米,服務小區2555個,分別同比增長63.8百萬平方米和220個社區,其平臺服務面積突破9.8億平方米。

                                目前,彩生活覆蓋了中國249個城市及新加坡,形成了華東、華南、西北、西南、東北、華北、華中以及新加坡和中國香港的區域布局。

                                而彩生活收購的萬達物業“萬象美”并表后,令平臺效應進一步顯現,一躍成為全球最大的物業服務商。

                                8月23日,彩生活半年業績會上,潘軍表示,與同行相比,彩生活的估值被嚴重低估。潘軍認為,彩生活的營收規模、物業收費收入都大幅領先,其增值服務內容都區別于傳統物業公司。“我們著力于與互聯網的連接,希望投資者能看到彩生活在社區服務創新領域中領頭羊的地位。”

                                潘軍指出,2018年下半年,受貿易摩擦及金融嚴監管影響,下半年風險及不確定性增大。同時,房地產市場分化將加劇,行業整合加速,分類調控和因城施策仍是房地產調控的主要基調。

                                潘軍表示,2018年是花樣年發展與擴張階段的關鍵一年,公司將通過整合企業內外資源,形成基于輕重兩大業務系統的有機生態圈;在構建、調整和完善業務結構和層次的同時,以戰略合作及兼并/收購等途徑,實現總資產規模穩步快速增長,以及業務體系及商業模式的整合協同。

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