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                                二線城市租賃市場崛起 碧桂園長租公寓殺入東莞

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                                大型房企之間新的競爭打響,長租公寓市場的硝煙從一線城市彌漫到了二線城市。

                                5月5日,碧桂園旗下的長租公寓BIG+碧家國際社區莞深品牌正式發布,這意味著碧桂園的長租公寓在上海、深圳、廣州三個一線城市,以及武漢、廈門等熱點二線城市落地后,又迅速進駐了東莞。

                                與傳統的房地產開發不同,從全國范圍來看,存在租賃需求的城市并沒有那么多,租賃有效市場要比銷售市場狹窄得多。大型房企搶灘二線城市租賃,玩法也與一線城市不同,碧桂園在東莞的長租公寓,便與其產業地產、特色小鎮進行了結合。

                                此外,BIG+碧家與小米有品首次達成深度戰略合作,這是繼萬科聯手網易嚴選等之后,龍頭房企在長租公寓領域跨界“新零售”的又一次探索。

                                二線城市長租玩法

                                東莞作為外來人口集聚的城市,其租賃市場需求一向龐大,由于東莞傳統產業結構以加工貿易為主,在過去很長一段時間內,外來務工人員限于自身經濟條件,主要選擇租住在工業區的自建房或是城區、鎮中心的商品房。

                                但隨著近年來東莞產業的轉型升級,人才結構逐漸改變,東莞市政府也相繼出臺各項激勵政策吸引中高端人才和創新創業人才,可以預見,未來將有更多的年輕人進入東莞,成為新一代的租房“主力軍”,而這些“85后”和“90后”的租客,往往對生活品質、居住環境有著更高的要求。

                                在上述背景下,其租賃市場發展前景不容小覷。58集團2017租賃藍皮書指出,2017年珠三角城市群中,東莞租房需求增速為75%,超越廣州、深圳。

                                據統計,目前,東莞共有1600萬租房人群,其中就有1100萬人住在城中村。而目前區域內品牌公寓房量只有大概800間,缺口巨大。

                                碧桂園此次選擇東莞作為第六個長租品牌的落地城市,正是看中了其品質租房市場巨大的潛力。

                                據碧桂園相關負責人介紹,當前莞深區域長租公寓管理部已簽約8個項目,預計持房量逾2000間。其中,正式開業的東莞方程創意谷店、東莞展覽中心店兩店,分別選址在東莞南城區、厚街鎮,共有近400間公寓。

                                值得注意的是,碧桂園不僅是做長租公寓,更將其與產業地產結合在了一起。

                                位于東莞南城區的方程創意谷店,便是由碧桂園集團和中天集團、永嘉盛公司三方聯手打造,集聯合辦公、長租青年公寓、綜合商業體等于一體的園區,也被稱作碧桂園產業新城的“長租版”。

                                碧桂園長租經營管理部總經理楊鵬表示,“長租城市”是碧桂園結合新時代的消費需求提出的,旨在通過整合公寓、寫字樓、商業等資源打通上下產業鏈,引進零售、娛樂、教育等優質社會資源,來打造具有自身特色的長租產品。

                                據悉,除了“BIG+碧家國際社區”外,未來碧桂園還將搭建涵蓋高端金領、藍領等不同人群的長租品牌矩陣。

                                “東莞外來人口也會衍生出不同的圈層文化群體,租客群體也將進一步細分。”碧桂園長租公寓負責人楊巍說。

                                除了碧桂園,萬科、龍湖等大型地產商的長租業務也進入了東莞、佛山等二線城市。業內人士指出,部分二三線城市的租金回報率高于一線城市,有的能到3%-5%。雖然依然無法覆蓋利息等成本,但運營壓力可能比一線城市小。

                                不過,不是所有的二三線城市都適合發展租賃。華遠地產原董事長任志強指出,就全國而言,租賃市場非常短缺的不超過15個城市。

                                鏈家研究院院長楊現領也認為,租賃市場是局部性的,“不是所有城市需要發展租賃。存在租賃供給短缺是北京、上海、深圳等,不是每個城市都有這樣的壓力和問題。”

                                深圳一家大型房企長租公寓業務負責人也表示,從全國來看,大部分二三線租賃市場規模太小,難以實現規模效應。同時,二三線城市居民住房擁有率太高,供給量較大,房租上漲的空間有限。

                                對于東莞、佛山等這類經濟發達的二線城市,租賃市場的潛力還是很大的。而且,東莞、佛山已經被廣東省列為特大城市去發展。

                                捆綁“新零售”

                                與此同時,碧桂園碧家與小米有品首次達成深度戰略合作。小米有品是小米公司旗下以品質生活為中心的精品生活購物平臺,也是小米“新零售”戰略的重要一環。

                                據介紹,此次合作,方程創意谷店長租公寓內的所有床墊都由小米有品提供,雙方還共同打造了休閑公區,共享廚房、健身區、影音區等公共區域,配有小米家庭影院、小米VR眼鏡、掃地機器人、小米游戲手柄、體脂秤、智能健身器等。

                                此前,碧桂園也與美的簽署合作協議,借助美的智慧家居領先優勢,為產城融合和長租項目提供家電家居配套資源,雙方還在住宅、長租項目中進行集采合作、零售家裝、數據平臺共享、合作技術與成果展示、定制研發等。

                                此次小米有品與碧桂園的合作,不僅僅停留在產品采購層面。楊鵬表示,碧家主要針對都市青年白領,與小米有品的消費客群高度交叉重合,雙方將實現線上粉絲互換、打通粉絲交換入口。

                                據透露,未來,雙方還將聯合打造品牌活動、打通會員體系、探索專屬渠道優惠。同時,雙方的合作模式還將拓展至深圳及其他全國重點區域。

                                配套設施的智能化升級和打造品質生活場景是房地產商在新時代下打造產品的共同趨勢。

                                2018年初,萬科杭州與阿里云IoT簽署合作協議,雙方計劃在阿里云Link平臺上打造全屋智能系統和智慧園區方案,在共享辦公、訪客管理、人臉通行、智能會議、智慧郵局、智能環控、無感單車、信用租賃、能源管理等方面展開合作,進行園區建設。日前,京東物流與龍湖兩大巨頭牽手,打造智能零售商業“空間”,實現資源的共享互通。

                                與新零售電商達成合作的龍頭房企不止碧桂園一家,早前,網易嚴選也與杭州萬科達成合作,具體合作方式為網易嚴選為萬科旗下智谷項目提供樣板間的設計和裝修,并在售樓處設立嚴選空間,為其提供大部分家居用品。這個項目被稱為“嚴選Home”。

                                在消費升級的新時代下,可以預見,新零售電商與地產的跨界合作形式將會更加豐富。

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