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                                北京房貸利率調查:首套普遍上浮10%,額度寬松

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                                “緊急通知:農行5月8日開始,郵儲5月10日開始首套利率上浮10%,具體以網簽為準。”陸穎刷微信朋友圈時看到“我愛我家”的中介在五一假期后發了這樣一條消息,心里咯噔一下。

                                果不其然,自5月7日起,工、農、中、建四大國有銀行同步上調北京地區首套房貸款利率,從基準利率的1.05倍上調為1.1倍。

                                一年多的看房經歷,讓陸穎從一個房貸小白變成了小半個“業內人士”,在這一年中,銀行的首套房貸利率從基準利率的八折,八五折,到實行基準利率,再到利率開始上浮。這中間,既有國家對房地產調控政策的不斷加碼,可能也有銀行出于自身盈利需求的調節。但是,對普通剛需購房者來說,房價雖然微跌,但相應每月的還款額也在增加,直接增加購房成本。

                                大行再次同步上調利率

                                中介告訴陸穎,“我愛我家”貸款部門的同事透露,目前各家利率都差不多,普遍都是首套在基準利率上浮1.1倍。

                                對于北京房貸市場利率,經濟觀察報記者5月9日也對在北京市各銀行營業網點進行了部分走訪。

                                建行朝陽區某個貸經理對記者稱,從周一(5月7日)開始,各大銀行陸續都上調了房貸利率,從原來首套購房基準利率基礎上調5%,變為基準利率上調10%。

                                對于上調原因,上述建行個貸經理解釋稱,即使沒有相關政策指導,國有大行每次調節都趨于同步,其認為本次上調房貸利率跟利率市場化有關,“北京利率已經位于低點,全國很多地區首套利率已經為基準利率的1.2倍,而北京部分中小銀行首套也已經上浮20%。目前基準利率處于比較低的水平,基準利率不調,優惠的比例就得調。”

                                目前,工行、農行、中行和交行均在5月7日前后上調了利率,執行首套房在基準利率基礎上浮10%,二套房基準利率基礎上上浮20%。

                                不過,部分中小銀行的情況卻差距較大。光大銀行西城區某網點對首套住房貸款和二套貸款均執行上浮20%的政策,“我們銀行對利率有要求,而且目前基本不做房貸業務,即使做,也主要做二套房的貸款業務。”該行西城區某網點的貸款部客戶經理對記者坦言。

                                另外,除浦發銀行西城區某網點首套房貸利率上浮15%,二套上浮20%之外,其他股份制銀行中,招商銀行、民生銀行、廣發銀行、華夏銀行等銀行網點均執行首套1.1倍,二套1.2倍的政策。

                                記者在走訪中也發現,各家銀行目前額度充足,“只要利率能接受,資料齊全,額度沒問題,放款很快。批貸時間不等,大多在三到五個工作日之間。”

                                房貸利率一年多調

                                陸穎也是購房的觀望者之一,2017年初房貸利率還可以打八折或九折,也即基準利率4.9%基礎上實行優惠,為3.92%或4.41%。短短一年間,房貸利率從優惠,到2017年6月左右開始執行基準利率,再到2017年9月,國有大行普遍在基準利率基礎上浮5%,再到目前基準利率基礎上浮10%。

                                在利率上浮的過程中,購房者的成本隨之水漲船高。以100萬元貸款為例,25年期計算,等額本息法,首套房貸利率從原來基準利率的八五折計算,月供為5372.7,總利息61.18萬;執行基準利率情況下,月供為5787.8,總利息73.6萬;按照利率上浮10%后,月供增加到6075.4元,總利息82.2萬。

                                以200萬貸款為例,25年期計算,同樣是等額本息法,按照之前的利率八五折優惠算,購房者每個月要還10745.37元,總利息大約122萬;按照利率上浮10%,每個月要還12150元,總利息大約164.5萬,同比買房要多花幾十萬的利息,且月供比之前利率優惠時增加1405元。

                                2017年6月記者曾在北京房貸市場走訪摸底時發現,彼時的優惠利率已經基本絕跡,大多數銀行實行基準利率,且額度緊張;到了同年9月,工行、建行、中行三家銀行的北京分行的首套個人住房貸款利率同時調整為基準上浮5%,股份制上調幅度高于國有大行,為10%,此次上調利率行為甚至得到了央行營業管理部的表態支持,但此時大多數銀行放貸額度仍較為緊張,且放款時間無法確定。

                                根據融360數據統計也可以發現,北京房貸平均利率在2017年4月有一個明顯上漲后,在此后的時間一直緩慢增長,截止2018年3月,北京地區首套房平均利率5.36%,二套利率5.80%。

                                廣發銀行客戶經理對記者解釋稱,“之前(2017年初)房貸業務做得多,各家銀行額度都很緊張,當時市場交易量很大,有的甚至買家只需交兩成首付款就可以交易,銀行放貸量增大,出現額度緊張的狀況。”雖然現在利率增加,但不會因為這個問題延遲放款,或者批貸難的情況。

                                易居房地產研究院研究總監嚴躍進對記者表示,銀行上調房貸利率實際上這充分說明了一點——銀行惜貸的心理還是很強的,所以很多銀行會從業務的盈利等角度出發,在貸款利率上做出調整,否則做房貸的性價比是會大大減弱的,尤其是當前銀行的各類理財和投資渠道收窄的情況下更是如此。

                                嚴躍進認為,大規模利率上漲也說明銀行要平衡信貸的成本,過低的貸款利率,可能也容易損壞銀行的經營效益。

                                廣發銀行客戶經理向記者表示了同樣的看法,“在監管層層加碼的形勢下,部分銀行本身資金面就有些緊張,原來按揭貸款利率4.4%,廣發保本理財預期收益都4.5%-4.8%,按照以前基準利率基礎上打八五折,銀行甚至是虧錢的,而且加上銀行在中間的人工費用等營業成本。”“銀行貸款分為高收益類、低風險類等不同的類別,房地產按揭貸款屬于低風險貸款,可以增大基數,但是基數上升之后,資金占用量也挺大的。各家銀行都要考慮存貸比,其實房貸這塊業務基本不賺錢,原來房貸利率打折的時候,房貸業務甚至是虧錢的,所有不排除現在有的銀行會把這部分資金用在其他領域,比如公司貸款、經營貸款等。”上述廣發銀行客戶經理對記者說。

                                同時嚴躍進也認為,此次調整主要有兩方面的原因:一線城市房貸利率上浮,說明銀行本身也會有所調控,一方面是釋放了信號,即政策收緊是趨勢,不應該有過多的放松方面的幻想。另一方面是銀行本身也要考慮盈利內容,畢竟貸款利率過低,或對銀行本身的業務形成了一定的壓力。

                                下一步,還會上調?

                                雖然大多數銀行在基準利率基礎上浮1.1%,但具體到每位貸款者,因資質不同,可能最后批貸的利率各不相同。“悲觀的說,你在我們這拿到貸款的利率可能會6%-8%左右。”郵儲銀行某網點個貸經理對陸穎說,房貸利率屬于專項貸款,需要考慮交易房產的性質、可以支付的首付比例、購房者資質、征信等等不一而足。

                                如果不考慮央行數次降息政策的影響,從歷史數據來看,除了2009年左右,與2015年之后的這段時間,大部分房貸首套房的執行利率都在6%以上,因此,中介對陸穎表示,預期后續房貸利率仍有上升的空間。

                                如果擴展到全國范圍,房貸利率普遍在增長。根據融360最新數據顯示,2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%,相當于基準利率1.135倍,環比3月上升0.91%,同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%,上升23.01%。

                                央行數據顯示,自2017年以來,政策層面一直在對房貸進行調控,央行數據顯示,2018年第一季度,個人住房貸款余額22.86萬億元,同比增長20%,增速比上年末回落2.2個百分點;2017年前三季度,個人房貸余額21.1萬億,同比增長26.2%,而2016年同期增速為35%;2016年前三季度余額增加為3.63萬億,2017年同期余額僅增加1.96萬億。

                                銀行高層方面,也傳達了明確的信號。3月28日,中國建設銀行行長王祖繼在該行2017年度業績發布會上表示,“(房貸)價格會水漲船高,前些年折扣的情況不會再出現,這是市場正常發展的趨勢。”

                                不過嚴躍進認為,房貸趨緊是大概率事件,“對于此類房貸業務來說,接下來還是需要看到一點,即收緊也不妨礙剛需購房者的購房權益,對于剛需購房者來說,依然有優先權去獲取各類貸款。”

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