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                                深圳樓市5月熱度隱升: 新房均價20月連降 調控有后手

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                                2018年行至6月,深圳樓市又面臨一個微妙的節點。

                                截至5月,深圳樓市新房均價已創下“二十月連跌”紀錄,然而與此同時,新房成交量表現“亮眼”,成交活躍度大幅上升,二手住宅成交量亦創下今年以來的新高。

                                5月份較為集中的推盤以及一二手住宅價格倒掛的影響,使得今年的“紅五月”成色較足。

                                中原深圳董事總經理鄭叔倫認為,房價上升主要是投資及供求推動,未來投資推動力量減少,房價大幅上升不具備條件,但供求矛盾短期內還是很難平衡,往上走的趨勢不變。

                                6月5日,深圳住建委召開新聞通報會,在發布住房新規劃的同時,依舊強調樓市調控從嚴。多位業內人士預期,深圳樓市維持平穩是最好的局面,一旦樓市過熱,政府應該有調控預備出臺。

                                五月成交量旺盛

                                根據深圳市房地產中介協會統計,5月深圳全市一手住宅成交均價為54111元/平方米,環比持續下跌58元/平方米,全市成交均價已連續20個月下降。

                                新房成交均價下跌,而成交量卻有突出的成績。統計表明,5月全市一手住宅共成交2560套,環比上漲32.6%,同比去年同期亦上漲10.6%。

                                二手住宅成交表現也不俗,深房中協統計數據顯示,5月全市共成交6683套,環比上漲13.3%,創下今年以來的新高。

                                5月二手房市場共計開單7773套,環比上漲了44.2%,同樣創下了今年以來的新高,樓市“紅五月”再現。

                                相比新房的價格,二手房價格維持著上升趨勢。據深圳中原統計,5月全市二手住宅均價5.3萬/平方米,環比小幅上漲0.5%。

                                美聯物業全國研究中心總監何倩茹分析,5月份成交熱度回升主要與供應有關:“5月一手房的供應量是有上漲的,再加上之前一些成交陸續備案。”

                                易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,一季度受春節影響,市場供給會減少,二季度通常會逐漸活躍起來;5月份的市場交易和預售證稍微放寬有關,各家房企也希望加快二季度銷售業績的提升,所以部分項目會積極入市。

                                事實上,5月深圳新房市場批售、推售皆大增。深圳中原地產研究中心數據顯示,5月深圳全市新房住宅推售約48.1萬平方米,批售約36.1萬平方米,創今年新高;加之限價政策下新房二手房價格倒掛,新房需求、訪客量顯著增長,成交量也隨之顯著增加。

                                二手房方面,何倩茹表示,二手房市場對“三價合一”的消化很快,二手房的成交量從4月開始慢慢反彈了,有所回升。

                                后市維穩?

                                6月5日,在深圳樓市熱度回升、粵港澳大灣區規劃出臺前夕,深圳住建委發布了2035年遠期住房規劃,同時強調,深圳現有的房地產調控政策不變,要通過嚴格落實各項調控措施,確保房地產市場持續健康穩定發展。

                                鄭叔倫指出,深圳這次房改,將改變過去住房商品化、過分依賴開發商主導市場的局面,政府參與力度明顯增加,各種類型的安居房、人才房以及租賃市場的發展,可讓居住使用代替商品買賣。

                                美聯物業深惠董事總經理江少杰認為,住房規劃這個重大消息是一件好事,核心目的是房住不炒。

                                增加供應的確可以緩解市場供需結構,深圳過去幾年最大的問題是土地供應少,未來對市場的影響,也主要看供應的完成情況以及人才房等保障類型房屋是否具備投資屬性。

                                何倩茹表示,新規對當下的市場影響應該不會很大。因為供應增加,深圳的“紅五月”勢頭預計還會繼續,6月份可以延續5月的成交狀態。

                                6月滿足入市條件的項目不少,由美聯物業全國研究中心提供的深圳市6月入市項目預測顯示,將有分布在各區的21個住宅項目推出。

                                美聯物業表示,目前市場成交還是比較活躍,開發商推盤熱度或持續,買賣雙方都比較積極。

                                從資金面來看,今年房企融資難度增加,融資成本提高,房企需加速資金回籠,預計在市場需求和自身資金需求的雙重壓力下,新房市場推盤量將繼續穩步加速。

                                “但是房價還是以小幅下跌為主,因為這是整個調控的整體思路,很難逆轉。”

                                何倩茹說,目前深圳樓市的成交量與2015年比仍是屬于低的水平,但與歷史平均水平相當,房價會維持一個比較平穩的趨勢。

                                深圳房地產中介協會行業研究總監徐楓則認為,深圳住宅市場本身已開始調整。今年還是持續調整的過程,住房規劃中保障房市場份額進一步的上升,是商品房市場房價得到遏制的加碼。市場預期會影響房價,這對交易量來說有一定緩解作用,使得市場調整的效果更佳。

                                據中原地產研判分析,從全國來看,5月政府采取“主動出擊、露頭就打”策略,多地出臺新政抑制炒房熱。

                                對于深圳近期出現的熱度上升的苗頭,深圳市政府也在密切關注。一位資深業內人士指出,深圳還有很多調控儲備政策,想要短期投資炒樓的人最好不要出手。

                                值得注意的是,在加大租賃用地供給和金融融資政策支持力度之下,資金向租賃市場轉移,同時也讓市場租金穩步上漲。

                                根據深圳中原研究中心監測,本月全市住宅租金69.4元/平·月,上調 0.5%。自2017年以來,全市整體租金總體呈現上漲趨勢,今年前五個月環比皆有上漲,在租賃市場發展迅猛的背景下,租金有望繼續上漲。

                                中原認為,未來控租金也將成為政府的調控目標

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