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                                惠州樓市調查:政府限簽打擊炒房升溫

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                                6月初的一個工作日,原彬(化名)匆匆從深圳趕到惠州參加某樓盤搖號,然后又匆匆趕回來接女兒放學。“大熱天排隊搖號,還遇到香港人也來買房。”原彬抱怨道。

                                原彬最終在倒數第二批搖到了號。一名莊姓房產中介說,周一帶客人去看房,但小戶型已經搶不到。

                                作為粵港澳大灣區的一員,并且緊鄰深圳,不限購的惠州成為購房投資者眼中的“香餑餑”,2017年以來樓市持續升溫,成交遠超廣州、深圳等一二線城市。由于不對戶籍和社保進行限制,中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出,臨深片區購房估計投資比例占70%,也有很多投資兼自住。

                                為了應對越來越火爆的市場,惠州大亞灣房管局近期出臺了“限簽”政策,對3套及以上購房行為進行核查,限制炒房。

                                惠州和深圳開發商、業內人士認為,作為深圳剛需外溢的區域,惠州并不適宜嚴格的限購;但對投資者而言,由于供應量巨大,惠州的房產投資空間不是很大。

                                深圳鏈家研究院院長肖小平提醒,投資者需要借貸來投資,并且希望投資周期在兩三年后轉手套現的,需要深思。首先是借貸成本較高,另外房地產價格已經漲到一個高位,限價更使得價格漲不上去,惠州也有這個問題,因此希望短期價格出現大漲基本難以實現。

                                惠州“漸進式限購”

                                根據世聯行年報,惠州2017年整體市場銷售均價突破每平方米10706元,同比上升36.07%;2017年惠州一手住宅成交量達到13.38萬套,超過深圳、東莞、中山的總和。

                                2018年,伴隨粵港澳大灣區規劃出臺的預期,作為灣區內唯一不限購卻限價的城市,一些入市的新盤價格已經低于周邊二手房價,投資溢價空間讓惠州樓市更進入火爆階段,很多新盤一房難求。

                                2018年1-4月,惠州住宅網簽成交達486.19萬平方米,同比去年大幅上漲了18.96%,整體均價達到了11405元每平方米,環比小幅上漲。

                                據中原地產統計,僅4月惠州住宅便成交13309套,環比上升3.44%;成交面積140.33萬平方米。成交面積方面,臨深的惠陽和大亞灣保持高貢獻率,惠陽占比27.9%,大亞灣占比26.11%。

                                與臨近的東莞相比,東莞四月成交4516套,不限購的惠州幾乎是東莞的三倍。

                                由于不限購,惠州樓市大部分買家來自于外地。樂有家研究中心報告指出,2017年在惠州買房的購房者中,戶籍為廣東、湖南、湖北及江西四省的人群占據前四;東北、西北以及北京的客群也比較多,他們購買的主要是濱海度假物業。

                                惠州世聯行副總經理胡光宇表示,近期大亞灣、惠東濱海、城區市場、惠陽片區外地客的購房比例都有明顯增加,大亞灣外地客的數量增加相對較多。

                                面對洶涌而來的購房人群和不斷上升的成交量,5月29日,惠州市大亞灣房管局發表聲明,為對投機炒房行為予以嚴厲打擊,對一次性購買3套以上(含3套)的購房行為采取暫緩網簽,核實其是否屬于惡意投機炒房行為;不排除將聯合其他部門對購買3套以上(含3套)的住房資金來源進行核查。

                                在上述聲明發表后,惠州房管局有關人士及大亞灣房協進行了補充說明。其中聲明中的“個人”是指夫妻雙方,及意味著是以家庭為單位進行購房資格審查。

                                惠州業內人士分析,該政策雖然現今僅在大亞灣實行,但不排除未來將在惠州全面鋪開。

                                與一般的限購政策不一樣,大亞灣的限簽是一種漸進性的“限制性購房”,對戶籍以及社保沒有要求,甚至對購買數量的限制也是半開放式。

                                前述中介人士認為,聲明雖然對購買數量過多的購房者進行審查,但是,因為沒有戶籍以及社保的限制,外來的購房者依舊能夠使用多個身份來購買住宅。

                                但從另外一個角度,如果實行嚴厲的限購政策,似乎又與惠州房地產的需求不對稱。

                                深圳房地產中介協會行業研究總監徐楓認為,大亞灣市場很多的深圳客人,其中有很多是剛需客。而主管部門了解消費的主流群體,因此不會對戶籍進行限制。否則會不利于大亞灣的房地產。

                                房價上漲空間不大?

                                盡管有很多外地客看好惠州前來投資,但多數業內人士對惠州投資持冷靜態度。

                                限制惠州樓市投資空間的首先是供應;葜輼鞘泄⿷烤薮,前些年大型開發商拿下以平方公里計的土地儲備,現在也沒有消化,還在不斷增加土儲,截至2017年3月,碧桂園在惠州布局31個項目,其中大亞灣地區達11個;來自南昌的新力地產拿下22個項目,來自廣州的海倫堡地產已有項目數量達16個。其余還有諸多大中型地產商均已進入惠州。

                                世聯行分析,盡管成交火爆,但4月惠州商品房供求比為1.17,開發商推貨意愿有所增強,市場供求仍處于平衡狀態。

                                其次,惠州缺乏成熟的二手房市場,房子流通性不足。與一手市場相比,惠州二手市場顯得格外的冷清,一二手市場呈現分化走勢。

                                銷售統計顯示,一季度惠州二手房交易為8127套,同比下滑33%。據樂有家研究中心數據,4月惠州二手住宅成交均價為每平方米10624元。除惠城區外,4月惠州其余各區縣的二手住宅掛牌均價均呈下跌趨勢。

                                業內人士指出,一手樓活躍,但未來如果沒有二手房市場來支撐起價格,可能會變成紙上財富,即有價無市的狀況。

                                此外,2017年惠州出臺限售政策,要求新購買商品住房取得不動產權證滿3年方可轉讓,也限制了房產流通。

                                二手市場也更容易受到房貸收緊的影響。世聯行報告指出, 2018年四大行的按揭放款額度約下降30%,同時按揭審批加嚴并提高按揭標準。同時,惠州部分銀行基本不受理二手房按揭,二手房交易將受重創。

                                在此背景下,業內人士提醒,投資者需謹慎購買。

                                世聯行惠州地區總經理周玉仁表示,2018年惠州市場整體上將會進入調整期,交易量趨穩。中長期來看,惠州長遠的價值支撐在于,其處于深穗都市圈輻射區和粵港澳大灣區的優越區位。

                                宋丁表示,從大格局來看,大灣區的以及深惠城際之間整合性的影響,深圳對惠州樓市的影響進一步加大,甚至是順著臨深片區沿著地鐵線延伸向主城區方向基本蔓延的趨勢還是比較明顯的。

                                未來在房地產市場格局中,臨深片區可能和深圳完全整合在一個大脈絡里,所以惠州的起伏,要看深圳這邊的發展,甚至變得步調一致。

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