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                                突破土地集約化瓶頸: 上海加速城市 更新項目高效盤活

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                                市區土地集約化、供應驟減的前提下,上海市中心城市更新項目經過近幾年的運作,漸次推出。

                                6月21日,石榴集團籌備6年的城市更新項目“IM SHANGHAI長寧國際”亮相,其前身是“上海市第十鋼鐵廠”;5月25日,萬科上生新所面世,這是上海城市更新的一個新地標;5月28日,上海推出新天地135.8億元起拍的綜合地塊,這是新天地太平橋重建地塊的收官商辦之作,瑞安與另一港資房企已報名。

                                上海中原地產市場分析師盧文曦認為,在開發邊界既定的背景下,上海新增土地供應一直是短板。舊改是土地供應的重要來源,一方面體現土地集約化使用,提高土地經濟效能;另一方面滿足城市更新需求。

                                關注城市未來

                                在核心城市進入存量時代的背景下,城市更新成為必然。但不少業內人士認為,其復雜在于,是將存量土地,通過貢獻一部分公共用地或空間,調整控規,實現更佳利用,通過存量補地價直接實現土地的轉性。在上海,今年以來不乏這樣的項目,但都是多年沉淀與改造的結果。上述“IM SHANGHAI長寧國際”就是從2013年起,歷經六年耗資百億投資而成。

                                資料顯示,該項目前身為“上海市第十鋼鐵廠”,2013年被石榴集團拿下。石榴集團上海副總裁兼商業資產總經理楊狄倫指出,團隊始終在思考,在確保投資與回報的平衡基礎上,如何將城市資源、生態資源、人文資源融入,實現創新與多元化平臺的構建。“更重要在于提升城市價值的核心理念貫穿于設計規劃、開發建設、經營管理的全產業鏈中”。

                                5月25日,上生·新所一期開業。上海萬科對該項目的更新改造,源自3年前。2016年6月,上海萬科投標成功,獲得該物業整體租賃權。隨后,其委托上海城市房地產估價有限公司做評估工作。

                                據上海城市房地產估價有限公司數據研發部項目經理邵明浩介紹,上生所整體租賃時,約定的是現狀整體租賃,當時用途是科研設計。近年,上生所地塊被列入長寧區城市更新重點項目,新一輪的控規調整為商業、辦公、社區服務設施用地。今年4月,上生所獲批以存量補地價方式,完成土地轉性。

                                綜合前述案例來看,上海城市更新主體對于城市的未來關注度更高。

                                “最近20年中國城市呈現出更多科技性,比如在四維空間、云、基礎設施和運營底盤方面,我們也不斷地享受它帶給我們的便利。但要保持歷史風貌,那什么是歷史文化街區的未來?”萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海透露,上生·新所在做設計之初,就采用土地混合發展方式,包括保護、改建和新建。保護主要是修繕保護城市文脈、歷史建筑;改建是保留價值部分,其余部分改造利用,重點處理工業建筑利用。

                                張海認為,關注城市的未來,是城市更新的核心,也是引擎。因此,上生新所在打造成創意辦公場所、文化藝術生活圈和時尚文化聚集地的基礎上,有新的探索,比如多方共建共享,將政府、社會資本、學術機構,還有社會組織、居民各方綜合安排。

                                城市更新也為房企轉型城市服務運營商提供了機會。21世紀經濟報道記者獨家獲悉,上海龍湖日前向市場推出長租公寓全國首個高端產品,該項目原是老城區一個90年代建成的洗浴中心,由上海龍湖2017年拿下,籌備一年改建而成。據透露,龍湖下一步將以復合業態開發優勢投入到長租公寓研發建設中。

                                突破用地瓶頸

                                城市更新背后,是城市土地集約利用的瓶頸突破。同策研究院首席分析師張宏偉認為,對于一線城市而言,存量用地由于涉及拆遷、土地轉性等,開發難度較大。因此需要探索新模式,引入市場化運作,若純粹按照拆遷安置補償,解決難度已增加。

                                盧文曦指出,今年上海土地市場熱度有所減緩,土地供應不多,而從去年開始上海有關部門就不在年初公布年度供應計劃了。“這對穩定預期不太有利,另外,現在土地準入門檻高,不少房企評分都可能不達標,所以現在拿地的基本都是大房企或者國企央企”。盧文曦認為,上海在土地集約上的做法,恰恰給予了城市更新釋放的機會。“別看商辦地塊,這兩年房企也在謀轉型,加上市區地塊,稀缺度比較高,所以感興趣程度還是高的”。

                                上述業內人士指出,此前上海城市更新的限制條目較多,現在由于新增建設用地較為緊張,而開始加快部分項目的建設進度。據其透露,前幾年上海平均每年新增建設用地都在10平方公里,現在逐漸有所下調,到2020年大約在每年新增5平方公里。換言之,每年盤活5平方公里的存量土地,才能滿足城市發展的需求。

                                除了加速存量用地盤活外,上海在新出讓的土地上還提出要提升土地利用效率。

                                6月12日,網易上海分公司以19.6億元、樓板價2.55萬元/平方米拿下位于上海市徐匯區濱江板塊的1宗商辦地塊,地價不高但上海國土部門對地塊開發設置了較高條件,具體包括地上地下空間利用、自持年限、導入產業、研發投入強度等方面。

                                上述業內人士認為,這是主管部門有意鼓勵和引導土地節約、集約利用的體現。近年來上海在經營性用地出讓中,一改過去單純通過提高容積率來提升土地利用效率的做法,轉而實施全生命周期管理,將項目建設、運行質量與綜合效益等相關要素納入土地出讓合同管理中,通過土地核驗、定期評估、誠信管理等,進行全過程監管。

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