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                                前七月全國近800宗土地流拍 地價將如何影響房價?

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                                作為房價中占比最大的因素,土地市場在2018年發生了顯著變化:流拍或底價成交大量出現,溢價率持續走低,甚至出現下跌至“腰斬”。

                                8月10日,太原8宗品相較好的地塊全部流拍,引發一片嘩然。至此,全國年內流拍的土地已近800宗;同時,全國范圍內底價成交的土地也越來越多,房企拿地的土地溢價率也保持低位。

                                地價下跌也已出現。在今年7月的土拍中,廈門多幅商住用地樓面價跌破2萬,如翔安區13-16片區地塊樓面地價為18909元,相比兩年前同區域的地王37512元/平方米,跌去近一半。

                                過去二十多年,地價的不斷上漲傳導至新房房價,進而影響周邊二手房價格,構成了中國房價不斷上漲的邏輯鏈條,但是隨著地價的大概率下跌,高房價還能撐住嗎?

                                土地市場疲態已現

                                據國家統計局最新數據,1-7月,房企土地購置面積13818萬平方米,同比增長11.3%;土地成交價款6619億元,增長21.9%。

                                在總量仍然顯著增長的表象下,土地市場的疲態已經出現,多城土地流拍或以底價成交。

                                中原地產研究中心統計數據顯示,今年1-7月,全國房地產市場土地流拍一共796宗。

                                其中,一線城市土地流拍共有13宗,創下2012年以來的新高;二線城市土地流拍一共154宗,同比增長200%;三、四線城市土地流拍合計達到629宗,2017年同期為284宗,同比增長121%。

                                尤其值得注意的是一線城市,即使成交的土地,也是底價或逼近底價,成交價格普遍低于兩年前。

                                8月9日,上海寶山顧村出讓一幅宅地,底價42.7822億成交,樓板價2.1萬每平方米。兩年前同區域土地價格3.7萬每平方米;8月14日,廣州拍出的5宗地塊中,1塊地以底價成交,2塊僅比起拍價高60元/平米左右,價格也大幅低于兩年前。

                                整體而言,土地成交的溢價率也有不同程度的下行。中國指數研究院統計,上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%,較去年同期下降15.6個百分點。從20家代表房企來看,其新增土地儲備的溢價率均值為21.1%,同比下降24.1個百分點,土地溢價率大幅回落。

                                “流拍、底價成交、溢價率走低,說明市場在降溫,但這是一種不情愿的降溫。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,土地市場降溫的主要原因是,房企資金回籠速度非常慢,且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。

                                美聯物業總監何倩茹認為,近期土地以底價成交為主,主要原因是土地出讓的限制條件比較多,比如達到最高價后競自持面積、競公租房面積等,加重了房企建房的成本。

                                國泰君安分析師謝皓宇則指出,拿地資金嚴格監管,房企依靠自有資金拿地、疊加龍頭企業減緩拿地力度,使得土地購買力有限,最終帶來地價下行。

                                浙商證券也稱,開發商資金來源在今年持續緊張,再加上去年是土地大年,房企已補充了充足的貨值,今年在拿地方面就更加謹慎。

                                廣州一家大型房企人士坦言,受限價、限簽政策影響,公司的銷售回款明顯放慢,對于拿地的資金預算也相應縮減;同時,熱點城市的熱門土地限制性因素太多,綜合測算下來能盈利很難,公司也不去搶了。

                                嚴躍進提醒,近期部分土地供應部門需要關注企業拿地的心態,換言之,分析房企拿地的壓力,進而形成科學和有效的供地模式,“否則房企拿地的盈利賬都算不清,也不會去拿地了”。

                                高房價正失去支撐

                                流拍、底價成交、溢價率走低意味著,地價正在進入下跌通道。

                                但受上半年三四線城市土地成交影響,全國地價目前還沒有出現下跌,“今年土地市場劇烈分化,大城市流拍、中小城市高地價成交,類似浙江麗水等中小城市,都出現了土地的高溢價率成交,甚至超過100%。”嚴躍進說。

                                從價格絕對值來看,1-7月,房企購置土地均價4790元/平方米,同比增長9.5%,但增速比去年同期下降了17.4個百分點。

                                重點房企的數據更能說明地價的走勢,其拿地成本普遍下跌。中國指數研究院數據顯示,2018年上半年,20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%,拿地面積同比增長19.8%,拿地成本則下降了16.7%。

                                其中在一線城市,20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%;二線城市同比下降7.5%;三四線城市同比下降18.1%。

                                廣發證券分析師樂加棟指出,從地價和房價關系來看,中指院300城市樓面價增速低于統計局銷售均價增速,房企拿地成本在持續走低。

                                過去很多年,中國樓市的房價很大程度上由地價決定,“面粉貴過面包”、“面包”再提價屢屢上演。“一線城市的土地成本,像北京土地成本占房價的60%”,國家稅務總局稅科所研究員付廣軍曾提出“降房價首先降地價”的觀點。

                                那么,當下房企拿地成本的下降是否會傳導至新房市場,導致未來的房價下跌?

                                對此,深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為,房價與地價之間并沒有必然的聯系。從成本法的角度來說,地價下跌對房價的回調是一個有利的條件,但地價下跌并不能抵減其他成本費用的上升。

                                徐楓就香港經驗舉例,地價和房價之間的顯性關系不是特別明顯。早些年,有些開發商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市場,樓價全面下跌,開發商的樓盤也因時而調整。

                                深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也認為,地價低有利于房價回調,但是不盡然。因為還得看市場的因素,不完全是地價,供需關系和調控也會影響房價的最終定價。

                                嚴躍進認為,地價下跌確實可以為房價下跌創造較好的條件,或者說房價上漲的空間相對會減少,所以地價下跌多少是具有市場信號意義的。但是,地價下跌同時,建材等成本卻在上調,所以從穩定房價的角度看,包括地價、建安成本等方面都需要積極管控。

                                美聯物業總監何倩茹則認為,僅憑地價下跌,還難以評判對房價會有何影響?梢源_定的是,目前的土地出讓方式,會讓土地集中到國企、大型房企的手里,因為國企和大型房企的底氣更足,資金充足,可以以更低的成本去運營。

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