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                                下半年房地產融資:境內發債略有回暖 開發貸仍受調控

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                                無論是大型還是中小房企,今年中報業績會上都在提出,去負債、降杠桿,大力追“回款”,奉行現金為王。

                                多家房企提出,下半年,房企融資成本仍會繼續上升。

                                一位股份行高管表示,監管層面不希望房地產突飛猛進,成為脫韁的野馬,監管力度超出以往任何時候。調控政策已經實行了2年多,以前一般不超過1年,這次調控力度和決心以往任何時候都沒有。

                                “銀行的信貸必須和國家政策保持一致。房地產的發展也進入到調整、轉型和拐點時期。”該股份行高管表示。

                                再融資缺口較大

                                根據穆迪數據,其所評級的房地產開發商中,未來12個月內,將有約187億美元左右的境外債券、390億美元左右(約人民幣2670億元)的境內債券將到期或可供回售。

                                穆迪認為,多數受評開發商將有足夠的流動性來償還這些債務,但一些規模較小的開發商所面臨的再融資風險將增大。究其原因,隨著未來房地產市場銷售可能放緩,有可能削弱房企融資能力。

                                多家房地產開發商在中報業績發布會上表達了對融資的擔憂,提出去負債、降杠桿。

                                如,恒大集團提出,今年上半年在去年償還永續債基礎上,總負債減少了615億元負債。公司核心指標發生重大變化。今年實際上降到127.3%,比原來140%目標還有大幅下降。

                                碧桂園指出,總借貸的加權平均借貸成本為5.81%,相比2017年底上升59BP。年初就做好了收緊的準備。今年在香港的發債沒有太大的動作,該公司的現金余額下降到了2000億。“現在現金充裕,窗口不好就少買兩塊地了,余地還很大。”集團凈借貸比率由2017年12月31日約56.9%小幅上升至2018年6月30日的約59.0%。

                                陽光城則提出,積極進行CMBS、ABN、儲架式REITs等創新融資方式的探索和實施,適時發行中期票據和公司債券。上半年公司平均融資成本為7.49%,比年初上升0.41%。股權融資方面會有進展,會引入戰略投資人。未來三年希望凈負債率降至100%。

                                保利置業則提出,年初時預估融資比較困難,主要加強銷售回籠,抓住市場窗口期。境外美元債獲得低成本,也做了一些創新型資產證券化,之后會利用現有資源做ABN和ABS。融資成本上半年得到了很好控制,下半年融資成本預計還會上升。目前融資現金流還是正值,利用國企融資比較低,融資會在去年水平左右,應該不會有進一步下降。

                                開發貸下半年繼續嚴格調控

                                工商銀行行長谷澍在該行業績會上透露,當前,房地產市場處于穩定的水平,居民的杠桿率在前幾年有一個比較快的上升,這一段時間整個居民杠桿率相對穩定下來,總體上看,房地產領域的債務風險是可控的。

                                下半年,一是,把握好個人住房信貸投放的區域和節奏。支持居民住房的合理的信貸需求,抑制各類炒房、炒樓的投機性需求。二是,嚴格把握房地產開發貸款的投向,重點支持保障性安居工程和普通的商品住房項目。三是,嚴格執行各項監管要求。加強貸款的資金用途和流向的管理。四是,積極穩妥的拓展住房租賃金融市場,研發符合長租房住房需求的特點的產品。

                                中信銀行高管表示,政策上,選擇主流地產商,限額控制管理,滿足剛需住宅為主,商業型介入比較少。管理層面也不斷嚴格控制,土地、工程抵押,資金回流確保貸款還款有保證。在區域戰略,對東北、西部、偏遠地區、三四線過熱城市從嚴控制,重點支持二三線和一線剛需。

                                從限額管理來看,考慮下半年在上半年基礎上,增幅保持零增長,盡可能維持上半年水平。綜合來看,房地產資產質量即使是市場層面出現波動,也不會有大的問題。

                                房企境內發債上升

                                7月以來,房企境內發債略有回暖,但境外發債仍比較清淡。

                                7月,境內債券發行量為251億元,8月,債券發行量約為167億元。均高于6月的111億元。據Wind數據,1-8月,受評房地產開發商共發行境內債券人民幣1164億元,較2017年1-8月587億元的發行量,同比增長94%。

                                穆迪分析師黎錦雄表示,隨著流動性狀況的改善,年內開發商的境內發債將進一步增長以滿足其較高的再融資需求。

                                易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,當前境內發債的規模上升,說明政策層面也不是完全一刀切,還是有很多相對寬松的地方。尤其是宏觀經濟下行壓力增大的情況下,各類債券融資的鼓勵性政策會增加。

                                根據彭博數據,1-8月,受評房地產開發商共發行境外債券353億美元,相較于2017年1-8月的264億美元發行量,同比增長34%。不過,自7月以來,境外債券發行繼續保持清淡,8月份發行量從7月的28億美元降至17億美元,發行規模遠低于4月的88億美元的近期高位。

                                新城控股在中報業績會指出,海外債會成本較高,但銀行票據、中短期融資成本低。下半年新增量的成本會較高,但下半年回款多,融資需求降低,融資的絕對值減少,全年會在6%上下。

                                嚴躍進認為,海外市場近期本身就處于各類資本管制,各類發債的審批肯定較為嚴厲。所以總體上看,若是國內有發債的機會,很多房企還是會比較依賴此類模式的。而從發債的角度看,成功發債的房企,未來有更多的機會去拿地和優化經營模式。

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