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                                樓市趨冷開發商突陷生存困境 萬科6300億回款鐵令應對“大轉折”

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                                十年前,萬科創始人王石提出“拐點論”;十年后,萬科董事會主席郁亮再提“大轉折”。

                                9月22日,郁亮在萬科南方區域的月度例會講話紀要流出,將萬科對于當前市場的判斷真實呈現。

                                郁亮指出,房地產行業真正的轉折點已來,樓市的需求急劇消失,開發商面臨去化壓力。

                                這是萬科首次就當前樓市發表觀點,郁亮提出要重新梳理開發業務,堅決完成6300億的年度回款目標。

                                郁亮透露,6300億回款目前完成不到一半,今年任務艱巨;而作為龍頭房企,萬科一向是行業的風向標。如果連財務穩健、資金充沛的萬科也感受到了壓力,其他房企的資金鏈問題將更為嚴峻。

                                據21世紀經濟報道調查,受按揭貸款放慢等因素影響,今年以來開發商的回款率普遍下滑,僅有萬科、中海、龍湖等少數房企能達到85%以上,其他主流房企大多在85%以下。

                                接下來的四季度,將是開發商們加緊銷售回款、回籠現金過冬的關鍵一季。

                                樓市突然轉涼

                                高歌猛進的房地產銷售在8月迎來拐點。“銷售速度可能入秋。不僅熱點城市二手房市場出現明顯降溫,新房開盤去化率也明顯下降。”9月25日,中信證券分析師陳聰接受記者采訪時表示。

                                8月份,商品房銷售面積增速、開發投資增速均呈現明顯下滑趨勢,環比分別下降7.5、3.9個百分點。

                                據統計局數據顯示,8月單月商品房銷售面積1.25億平方米,較7月下降7.5個百分點;1-8月商品房銷售面積累計10.25億方,較1-7月下降0.2個百分點。

                                而興業證券在調研中也感受到了樓市的“涼意”,北京、上海、深圳和部分三、四線城市7、8月成交均有所回落。

                                深圳具體表現是,開發商去化壓力大,給中介的傭金費率提高,部分開發商降價。

                                廣州量價均有所下降,月成交量不足正常年份的7成,開盤去化率從之前的5、6成降低為4成,增城、黃埔區有拿特價房做促銷的現象,平均有500-1000元/平方米的降價。

                                作為布局全國的龍頭,萬科也感受到了市場的寒意。“當前房地產調控的限制非常多,已經超出了公司2012年的研究。”郁亮稱,如果按照目前的銷售情況,集團年末會有1000 億的長期庫存。

                                郁亮檢討反思了開發業務。他指出,萬科很多人對最基本的市場信號沒有反應,失去了發現客戶的能力,產品力也在不斷削弱。

                                包括萬科在內,碧桂園、恒大、龍湖等大型房企8月份的銷售增速均已放緩。

                                與此同時,二手房交易也面臨下跌的壓力。易居研究院監測了北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門等10城,二手房成交共計6.1萬套,環比下降5%;1-8月累計成交套數同比已連跌20多個月。

                                一線城市中,8月份上海二手房加速向下調整,月成交量處于較低水平,中介關店明顯;一向堅挺的深圳二手房放盤量大幅增加,二手房價格下降了2%左右。

                                “房地產銷售速度可能入秋。”中信證券認為,持續上升的按揭貸款利率,不斷走弱的房價上漲預期,和各地陸續出臺的調控政策,都是市場走冷的主要原因。未來幾個月銷售速度將繼續下降,去化難度增加。

                                易居研究院研究員王瑾釗認為,購房者受持續性的政策打壓和信貸政策影響,入市的積極性減弱。同時,部分城市新房供應有所增加,部分購房者或放棄二手房認購,而轉向一手房市場,讓此前的一二手倒掛有所拉平。

                                王瑾釗預計,隨著中央對房地產的持續調控、全國整體信貸環境的收緊,下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下。

                                開發商對未來投資的預期也并不樂觀。1-8月,在房地產開發資金來源同比增長6.9%、增速提高0.5個百分點的情況下,投資意愿卻呈下降趨勢。8月單月,開發投資同比增長9.3%,增幅環比下降3.9個百分點。

                                “現金為王”時代

                                在銷售增速下行、融資收緊的壓力下,銷售回款及回款率作為考核房企現金流的重要指標,顯得尤為重要。

                                廣發證券表示,今年以來,隨著信貸政策收緊、銀行放款周期拉長,開發商的回款速度受到制約,回款率普遍下滑。

                                去年實現90%以上回款率的碧桂園,今年要求全年保持在80%以上;中海、龍湖、保利等過往回款率優秀的公司,今年也有所下滑,如中海上半年的銷售回款率為89%。

                                根據萬科歷年財報,銷售年景好時,公司的回款率往往在95%以上。而2018年上半年,萬科的銷售滾動回款率在93%以上;萬科今年目標回款6300億元,郁亮稱目前完成不到一半。

                                這意味著,在剩余百天的日子里,萬科還需要完成超3000億元的回款任務,壓力可想而知。當前,南方區域的回款壓力比較大。

                                在檢討中,郁亮表示,公司的管理動作沒有考慮如何應對政策調控,比如:不考慮一次性付款和分期付款的區別,更沒意識到回款延遲或沒有回款帶來的損失。

                                郁亮強調,6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障,“如果6300億回款目標沒有達成,萬科所有的業務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”

                                感受到資金和生存壓力的開發商,不止萬科一家。此前,部分房企已通過裁員“瘦身”,減少現金支出。

                                8月25日,泰禾集團各個區域公司的設計研發人員進行統一考試,員工的考試分數在60分以下屬于不及格,將被集團裁員;8月23日,華夏幸福天津事業部因戰略收縮已就地解散;另綠地、長江實業上海公司等均有此類動作。

                                不過,對開發商而言,下半年的銷售回款率才是關鍵指標。

                                廣發證券分析師樂加棟指出,2018年上半年樣本房企開工明顯前置,新開工同比增70.8%,將支撐下半年的供貨能力。

                                為加大回款率,目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷,包括恒大、碧桂園、萬科、金地等大型地產商都在加緊出貨。

                                其中,恒大推出國內全部樓盤8.9折,而如果全部優惠進行疊加,最低可至7.4折,比今年2月份的8.8折促銷力度再次升級。此外,碧桂園個別項目出現8折優惠。

                                從城市來看,此前火爆的廈門、杭州、南京、西安等地,均出現多個項目降價。

                                綠地首席營運官兼執行董事侯光軍在中期業績會上表示,今年綠地對回款的考核和把控是最嚴格的,簽約只占30%,回款占到60%。據悉,這是當前開發商的普遍做法。

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