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                                多城樓市“沖高回落” 降準亦非刺激信號

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                                央行10月7日宣布,自2018年10月15日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。

                                雖然國家統計局數據顯示,2018年8月份一二三線城市商品住宅銷售價格穩中有漲,但民間機構的最新統計卻顯示,不少熱點城市的房地產市場已經出現了沖高回落,進入漲跌互現,平穩理性狀態。

                                中原地產研究中心數據顯示,從典型城市的國慶長假網簽數據看,北京新建住宅國慶前6天網簽55套,二手房住宅網簽37套,上海網簽新建住宅553套,廣州583套,深圳191套。整體看,一線城市成交量延續了過去一年的低迷。

                                而今年1~9月熱點一二線城市的新建住宅成交量出現了明顯的同比下調。9月份超過六成的城市成交量同比出現了下調的現象。2018年樓市金九成色不足。

                                中原地產首席分析師張大偉認為,國慶期間很多城市網簽系統暫停,所以數據缺失,但從最近的市場看,部分城市降溫已經開始出現。全國一二線城市,9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲現象,樓市告別“金九”。包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。

                                樓市調控重壓,信貸收緊,最近各地市場不僅僅商業貸款繼續從緊,公積金政策在全國多個城市也開始收緊,使得市場觀望情緒升溫。

                                張大偉表示,多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象,房價調整開始出現從點到區域的現象。

                                “熱點城市開始進入賣不完時代,包括杭州、南京、溫州、寧波等市場,庫存均出現了環比上升的現象,除少數熱點剛需項目外,去化率快速下行。”張大偉稱。

                                市場整體成交數據較為低迷,這種形勢下,企業營銷層面的應對顯得更為重要。張大偉表示,最近不少房企都在進入促銷優惠、加快回款的節奏中,這種情況下,打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散,未來售房糾紛與降價要補償的現象很可能明顯增加。

                                樓市總體趨勢的變化也逐漸反映在土地市場上,近段時間以來,隨著樓市調控的深入,特別是各地調控政策持續加碼,一些熱點城市土地市場逐漸出現了流標現象。

                                據中原地產統計,二線城市連續兩個月土地流標數量創新高,8月份單月流標土地數量高達71宗,超過7月的68宗。

                                張大偉認為,出現土地流標情況存在地塊本身的因素。當下主流一二線城市都有針對土地限價、限面積、限配套的要求,導致房地產企業拿地意愿不強烈。有部分地塊掛牌價格過高,也是出現流標的主要原因之一。

                                而房地產開發企業的資金壓力逐漸增大,客觀上也要求它們更加理性拿地。

                                “從2016年9·30調控開始,全國一二線城市嚴格調控,這種情況下,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優質地塊的積極性降低。”張大偉說。

                                他認為,雖然目前看土地流標依然不是主流,流標土地的數量和面積占比依然較低,但隨著國內樓市的繼續降溫持續,預計2018年下半年市場降溫下,土地流標可能繼續增加。整體看2018年樓市將繼續嚴格調控,這種情況下,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,搶地積極性降低。

                                樓市初現沖高回落跡象,對房地產市場走勢影響最大的政策面是否會有所調整?

                                央行10月7日宣布,自2018年10月15日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。降準所釋放的部分資金用于償還10月15日到期的約4500億元中期借貸便利(MLF),這部分MLF當日不再續做。除去此部分,降準還可再釋放增量資金約7500億元。

                                央行有關負責人表示,本次降準仍屬于定向調控,銀行體系流動性總量基本穩定,銀根是穩健中性的,貨幣政策取向沒有改變。

                                張大偉認為,從過往歷史情況看,降準對于房地產來說肯定有利好因素,能緩解資金面壓力。

                                國家統計局數據顯示,今年1~8月份,房地產開發企業到位資金106682億元,同比增長6.9%,增速比1~7月份提高0.5個百分點。其中,國內貸款15783億元,下降6.6%;利用外資35億元,下降68.3%;自籌資金34959億元,增長11.2%。

                                “降準能夠緩解房地產企業的資金壓力,另外對于購房者來說也能夠相對獲得平穩的信貸價格。”張大偉稱,央行這一輪降準的目的很明確,就是保證市場的流動性,主要是小微企業的流動性,精準向實體經濟注水,目的絕不是樓市、股市,但難免樓市會有所獲益。

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