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                                棚改年度任務完成九成 貨幣化安置漸次退場

                                 
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                                10月8日,國務院常務會議部署推進棚戶區改造工作,會議指出,今年1-9月全國棚改已開工534萬套、占全年任務的92%以上。下一步,將調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。同時,還要科學確定2019年度棚改任務,保持中央財政補助水平不降低,有序加大地方政府棚改專項債券發行。

                                多位分析人士均向21世紀經濟報道表示,調整棚改貨幣化安置政策,強化棚改項目和資金管理,是此次會議明確的兩大方向。而隨著棚改貨幣化安置政策的調整,其對房地產投資和銷售的拉動作用將進一步削弱。

                                部分地區取消貨幣化安置

                                在部署下一步棚改工作時,本次會議中關于“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策”的相關表述,引發大量關注。

                                實際上,去年下半年以來,中央和主管部委層面,對棚改貨幣化安置政策呈現明顯的收緊態度。

                                2017年8月,住建部等六部委就曾發文明確,住宅消化周期在15個月以下的市縣,應控制棚改貨幣化安置比例。當年11月,住建部與國開行、農發行再度聯合發文,提出對庫存不足、房價上漲壓力大的城市,仍采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目,棚改貸款不予支持。

                                但這些文件在當時并未引起足夠關注,棚改貨幣化政策在2018年因三四線城市的房價迅速上漲而引起熱議。

                                “這次會議是一個定調。”中財—鵬元地方財政投融資研究所執行所長溫來成向21世紀經濟報道表示,未來不太可能再片面地提倡或者否定棚改貨幣化安置,地方什么時候退出、多大程度退出棚改貨幣化安置,將更多取決于實際的庫存和樓市銷售情況。

                                對此,華泰期貨分析稱,此前部分城市已先行退出棚改貨幣化安置政策,此次國務院會議正式確認了全國范圍內棚改政策的調整,隨著未來部分市縣取消棚改貨幣化安置,棚改對于地產投資的支撐將進一步削弱。

                                據了解,目前已有地區全面退出棚改貨幣化安置政策。8月底,長春市下發《關于取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》,率先取消貨幣化安置購房獎勵政策,鼓勵實物安置。長春方面稱,為加強房地產市場調控,穩定商品房銷售價格,鼓勵被征收人選擇房屋安置。

                                7月,恒大研究院曾發布報告預計稱,由于三四線城市商品住宅去化周期降至7.6個月,房價上漲壓力大,和房價上漲帶來的貨幣化成本快速上升兩方面因素,繼續高比例棚改貨幣化安置已不合時宜,預計2018年貨幣化安置率為40%,2019年-2020年為30%。

                                提供低成本資金來源

                                除了明確釋放棚改貨幣化政策調整的信號以外,此次會議在部署下一步棚改工作時,所提到的三點要求中,出現了三個“嚴格”,也讓規范棚改項目和資金管理,被認為是下一步相關工作的重點。

                                其中,又以涉及項目資金管理的“嚴格評估財政承受能力,科學確定2019年度棚改任務。保持中央財政資金補助水平不降低,有序加大地方政府棚改專項債券發行力度”的相關表述,最為引人關注。

                                在上述住建部在去年11月所印發的《關于進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》,也曾提到多個“嚴格”,包括禁止將棚改專項貸款用于棚改以外的工程建設;嚴格控制將棚改專項貸款用于城市基礎設施建設;嚴格控制城邊村、城郊村改造;嚴格核定棚戶區改造片區內非住宅類建筑內容;嚴格控制戶均改造面積、套均改造成本;因地制宜確定棚改安置方式;提高棚改貸款資金使用效率和確保按合同約定及時償還棚改貸款。

                                但一位西部省份的地方財政官員告訴記者,由于上述通知發布時,地方政府棚改專項債券作為一種新的地方政府專項債,尚未得到官方文件的確立,因此并未過多涉及。而隨著2018年4月財政部與住建部聯合印發《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》之后,專項債模式被認為可以有效降低地方融資成本,緩解地方資金壓力,因而被認為可以加大推廣力度。

                                對此,溫來成認為,相對于此前更多利用政策性金融為棚改項目提供貸款支持的模式,棚改債作為地方政府債券,其發行利率一般在3%左右,能有效降低棚改資金成本。同時,這一模式進入國家預算編制體系,在審批發行、項目選擇和資金利用的各個環節都可以更加透明、更易監督,可以有效避免棚改預算外融資,提升資金使用效率。

                                而中信證券信用分析師呂品則告訴21世紀經濟報道,目前,地方棚改資金壓力較大,有大約1/3的城投債與棚改項目有關,如果都以專項棚改債替代,其規模將會非常巨大,因此加強用途管制,防止資金濫用,是此次會議專門提到“有序加大”的主要關注點。

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