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                                年內各地樓市調控近400次 房價能否“降溫”?

                                 
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                                近日,廣州市住房城鄉建設委、市委宣傳部、市發展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市稅務局、市金融局等8個部門聯合開展治理房地產市場亂象專項檢查行動,對廣州市內部分房地產項目和中介機構進行了執法檢查,對違規銷售項目及中介機構下發《整改通知書》。

                                這是自6月底監管層布局以來,各地治理房地產市場亂象行動的延續。

                                今年9月,雖然類似“930新政”的集中式調控政策并未出現,但各地發布的調控措施仍然密集。據中原地產統計,9月單月,全國各類型房地產調控政策發布次數高達70次。截至10月初,年內累計房地產次數更是接近400次,比去年同期增加8成。

                                從政策類型上看,以治理市場亂象為主的做法占據多數,這也體現出現階段樓市調控“打補丁”、“管秩序”的特征。

                                分析人士普遍認為,由于前階段政策執行并不嚴厲,這些查漏補缺的措施對市場的穩定能起到積極作用。但同時,也有市場人士認為,政策力度不宜進一步收緊,以防市場過度降溫。

                                繼續“打補丁”、“管秩序”

                                中原地產表示,最近兩個月來的樓市調控政策,有兩個主要的特點。其一為,政策“打補丁”、市場“管秩序”。

                                公開信息顯示,9月以來,上海、北京、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、合肥、廈門等地多部門聯合開展專項行動,打擊房地產領域侵害群眾利益違法違規行為,治理房地產市場亂象。

                                與之有關的約談也在推進,比如,8月17日,住建部約談?、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責同志,要求地方政府把穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。同日,長沙約談7家存在違規經營行為的房產中介。

                                此前的8月16日,湖北省住建廳會同省國土廳、人行武漢分行約談了武漢、黃石、十堰、襄陽、宜昌、荊門、鄂州、黃岡、隨州、仙桃等10個城市,要求各城市政府切實擔負起穩地價、穩房價、穩預期的主體責任。

                                另一個特點在于,對租賃市場的重視程度提高。以北京為代表,多個城市在8月份針對房租上漲發布政策,約談部分長租公寓機構。

                                這些政策大都源于監管層在今年6月的一次部署。6月底,七部委宣布于2018年7月初至12月底,在北京、上海、廣州、深圳等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動,重點打擊投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。

                                隨后,對市場亂象的整治范圍迅速擴大,全國大部分市場異動的城市都加入其中。

                                中原地產首席分析師張大偉10月12日向21世紀經濟報道表示,雖然樓市調控政策不斷出臺,但房價繼續上行,使調控政策的邊際效應持續遞減。而地方政府事實上執行的政策,對房地產依然是“喊打超過真打”。因此,此輪的調控,對房地產市場的穩定將有積極推動作用。

                                根據國家統計局數據,今年7月和8月,全國70城市的房價呈全面上漲態勢。其中,自3月以來,新房和二手房價格環比漲幅均連續6個月擴大。

                                房價出現調整端倪

                                或許是政策的約束起到效果,從9月開始,市場調整逐漸展開。

                                9月下旬,泰禾合肥院子某個戶型降價4000元/平方米促銷,隨即引來老業主集體維權。一些老業主在售樓處拉起橫幅,抗議泰禾的調價行為,并提出退款等要求。當月早些時候,長沙、杭州也先后出現因降價而引發的業主“維權”行為。

                                今年國慶節期間,碧桂園位于江西上饒的項目也被曝出降價,前期業主對售樓處進行了打砸。

                                相比因直接降價而導致“維權”,在市場下行期,開發商推出變相的價格策略更為常見。如8月末,恒大全國在售住宅樓盤打出了全部89折優惠的廣告,首付款也可以分期支付,最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動全國范圍內的“購房節”,對近萬套房源推出優惠折扣,涉及16個城市66個項目。

                                面對惡劣的市場環境,9月22日,萬科集團董事長郁亮在萬科南方區域月度例會上也指出,房地產行業真正的轉折點已來,樓市的需求急劇消失,開發商面臨去化壓力。9月末,萬科更是在秋季例會上喊出“活下去”的口號,似乎預示著市場寒冬將至。

                                中金公司在10月8日的一份報告中指出,在樓市調控的持續高壓下,購房人的觀望情緒正在加深,并導致市場的去化率大幅下滑。

                                該機構認為,未來房價仍有可能延續疲弱走勢,但全國層面并不具備房價普降基礎。 但該報告同樣提示,存在“地產調控政策超預期加碼”的風險。

                                當日晚間,這種風險在一定程度上被兌現。當天的國務院常務會議提出,“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策”。對于庫存規模相對較大、前期房價上漲較快的三四線樓市來說,顯然是利空消息。

                                多數分析人士認為,從現有的基調來看,調控政策基本沒有放松的可能,還有加碼的風險。上海易居研究院副院長楊紅旭甚至認為,房地產調控的政策面需要穩下來,不宜進一步加碼收緊,“以防過猶不及,導致市場過度降溫”。

                                無論政策動向如何,9月以來的一系列市場表現,都有可能預示著“拐點”的出現。多家機構指出,今年的樓市“金九”明顯褪色,“銀十”開局亦不佳,市場正出現階段性低點。到11月和12月,房企有可能出于年度業績的需要進行“以價換量”。

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