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                                探訪貴陽花果園:“中國第一神盤”光環散去

                                 
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                                建筑面積達到1830萬平方米、規劃居住人口35萬人、連續5年奪得全國單盤銷冠……一連串驚人的數據,使貴陽花果園被業界稱為“中國第一神盤”。

                                  2010年,貴州宏立城集團啟動了總投資300億元的花果園彭家灣改造項目。短平快的開發模式、轟炸式的營銷模式,使得花果園一度成為很多開發商的學習對象。一名熟悉貴陽市場的房地產策劃人士介紹:“高峰時期,花果園有專門接待同行和媒體的團隊。那時候,人一撥一撥地從全國各地前來參觀、考察,特別震撼。”

                                  花果園的開發歷程,是伴隨著掌聲與罵聲的;ü麍@超大的體量,在一定程度上起到了穩定貴陽房價的作用,然而當開發接近尾聲,住宅陸續交付之后,其在規劃與管理上的缺憾例如物業管理、社區管理等問題正在逐漸顯露。

                                  當“營銷神話”、“第一神盤”的光環散去,外界應該如何去審視和評價這個“神盤”?對此,《每日經濟新聞》記者近日進行了現場探訪。

                                  “大堵局”待破解

                                  當車輛從貴陽花溪大道駛向花果園入口時,花果園帶給人們的視覺沖擊是震撼的。低矮的民房瞬間被密密麻麻的樓宇所取代,高層建筑聳入云霄,仿佛進入了一座繁華的孤島,花果園與周邊的環境形成了強烈的對比。

                                  花果園的樓宇數量,顯然當得起“中國第一神盤”的稱號。據《中國經營報》報道,花果園項目經過近八年的開發建設,現已建成并投入使用220余棟樓宇,容積率6.8。宏立城官方發布的信息顯示,2018年,花果園常住人口達到40萬,日均人口流量達到100萬人次。

                                  住在花果園的小李向《每日經濟新聞》記者介紹花果園每日的交通狀況時指出,“行人經常有亂穿馬路的現象,也有占道經營的情況,明明很多地方都是三車道,結果變成了單車道。晚上開車覺得有點怕。”

                                  貴陽官方對花果園交通問題并沒有視而不見,并且在綜合整治方面做了不小努力。不過,一名貴陽的房地產從業人士直言,花果園的擁堵問題還應該從規劃找原因。他向《每日經濟新聞》記者提供了一份花果園前期規劃的資料,并指出,如果按照當時的規劃實施,花果園將是一個很好的樓盤。

                                  “交通那部分,當時的宣傳資料提到了人行連廊和有軌電車,按照規劃是能夠實現人車分流的。如果都能夠實現,花果園的擁堵問題不會像現在這么突出,F在是車行道有了,人行道沒建起來,大家橫穿馬路,你說堵不堵?”上述人士表示。

                                  宏立城是有逐步完善花果園人行連廊設計的。宏立城11月15日發布的消息顯示,截至目前,花果園區域內已經建成人行天橋39座,預計今年年底前累計完成48座人行天橋的建設。

                                  不過,在大部分花果園居民與業界人士看來,這項工程的進展十分緩慢,并且阻礙重重。在貴陽當地的論壇、貴陽當地媒體,時?梢钥吹讲鸪“違建”連廊的消息。

                                  一名熟悉花果園情況的業內人士指出,“(修建人行連廊)看起來更像是為了解堵所作的補救措施。相當于開發商建一個變電站,大家都不愿意。買了商鋪的業主不樂意,低樓層的業主也不樂意。”

                                  “臟亂差”待消滅

                                  一名花果園的前員工在向記者介紹花果園時如此評價道:“花果園的作用在于,它讓許多貴陽的當地人能夠在市中心擁有一套房;也讓很多貴州其他市州的人們能夠在省會買得起一套房。除此以外,花果園確切來說,是不那么宜居的。從里面搬出來后,逛街都不會想再到里面去。”

                                  多名業主告訴記者,在物業管理服務提升方面,花果園仍有很大的提升空間,而一些問題是“硬件一開始就決定了,軟件再更新也改變不了的”。

                                  在花果園投資了一套房的小吳告訴記者,“當時買這套房的時候,真的以為是CBD的。很慶幸,是投資不是自住。”

                                  《每日經濟新聞》記者在花果園現場看到,花果園的住宅樓多為40層以上的高樓,樓間距十分狹窄。一眼望過去,密密麻麻都是挨在一起的樓。

                                  花果園的居住品質也一直是居民們頭疼的地方。

                                  業主小許告訴記者:“我們家收樓后都沒有去裝修,租給了一家公司堆放物料。物業沒人管也不會管,幾十萬人,哪里管得過來?”

                                  “主要還是配套跟不上。這么大的社區,公共設施、公共交通,還有商家以及住戶之間的相互影響,都很容易引起矛盾。就像垃圾處理,花果園一開始也是沒有建好專門的轉運站,一旦堆積起來,住戶肯定苦不堪言。”一名貴陽的房地產策劃人士表示。

                                  倘若配套硬件暫時沒有辦法改變,是否在軟性服務方面有提升路徑?一名TOP3物業管理公司人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出,管理這種大型的小區,不僅是物業服務公司一家之責。“花果園是復合功能區,定調的不僅僅是物業管理公司。業主的形態也有多樣(住宅多業主、商業有多業主也有單一大業主),要做任何變動,過程都是比較長且復雜的。”

                                  他提出了一個建議,在目前的條件下,運營方可以考慮將基本物業管理(電梯、消防、機房、水暖等)改良到較好水平,在此基礎上再進一步改良與生活相關的硬件(園區設施、監控等),也可以考慮進行分區管理。

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