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                                弘基金:經濟降速后的地產基金投資

                                 
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                                “在經濟高速增長時,很多投資機構資金充裕,卻難以搶到好項目。在經濟增速放緩后,優質項目陸續進入市場,但投資機構卻沒有足夠的資金去做投資。”近日,弘基金創始合伙人兼CEO孫銘辰接受21世紀經濟報道記者采訪時說。

                                今年以來受宏觀經濟形勢的影響,許多投資機構面臨募資難的現狀,并放緩了投資節奏。在專業細分的地產基金領域,也面臨同樣的難題,弘基金是如何應對的?

                                不盲目擴張追求規模

                                弘基金成立于2015年初,主要聚焦于不動產領域投資,做全球資產的配置。據了解,在不動產領域有三大市場——增量市場、存量市場和資產證券化市場,弘基金主要布局存量市場和資產證券化市場。

                                截至2018年5月,弘基金已累計完成投資及資產管理規模逾50億元;鹚顿Y運營的項目包括,位于上海閔行區的“當代萬國府MOMΛ”項目、位于北京市朝陽區的招商局大廈高層區域物業項目、位于澳大利亞墨爾本的辦公物業項目等。

                                “在我們創立的這三四年間,有很多同行逐漸消失了。但弘基金仍在持續運營,而且基本上投的每個項目都可以賺到錢。我們走得比較穩,即使在市場行情很好、投資資金充裕時,弘基金也沒有為了投資而投資,去以很高的估值拿項目。”孫銘辰說。

                                在很多投資機構認為該快速擴張時,弘基金選擇穩健發展。因為在核心架構、人員組織沒有堅實的情況下,過速擴張等于快速死亡。

                                “我認為慢一些是可以接受的,但是一定要活下去。我們現在才經歷了一個周期,到經歷第二個完整周期后,公司才算真正站得住。然后,我們才會考慮下階段的擴張。公司這樣發展十年后,相信該有的規模也都會有。”孫銘辰說。

                                在許多同行消失的同時,有PEVC背景的競爭者卻越來越多。孫銘辰認為,這體現出不動產領域的投資價值,比如弘毅投資、IDG資本等都在做存量資產的收購。他們在背景、資歷、人脈各方面,都具有自身的優勢。但弘基金這樣精細化管理的公司,仍有生存空間。

                                不必強求逆周期投資

                                目前在經濟增速放緩的形勢下,不動產領域也受到許多影響。對增量市場來說,受監管政策等的影響,地產開發項目并不那么賺錢。對存量市場來說,由于很多行業都不景氣,企業裁員事件頻頻發生,辦公物業運營的空置率也在提高。

                                對此,孫銘辰表示,現在是逆周期抄底的好時機,但卻很少有機構在這種時候能夠拿到真金白銀。國內的地產基金其實也很難真正做到逆周期投資,因為基金的LP很多是上市公司、高凈值人群,但他們現在也面臨去杠桿的壓力。

                                中國的投資資金不像歐美底蘊深厚的老牌資本,不像日韓累積下的運營資金,也不像中東的石油美元。中國境內許多可投資資金是杠桿體系下的信貸資金,沒有沉淀性、抗周期性,所以在去杠桿的大背景下會出現全面吃緊的情況。

                                “我們也不必強行去做逆周期投資,因為投資本來就應該順應周期和大勢,隨之尋找相應的機會。”孫銘辰說。反觀外資地產基金,則在逆周期方面有更好的表現。當中國地產市場處于上行周期時,他們主要在出貨。今年地產市場下行,他們則開始加大在中國的布局。

                                對于現階段的弘基金來說,募資是比投資更為緊迫的事。“現在不是說沒有好項目,而是可投的資金很少。”孫銘辰說。“2019年會是投資的好年份,但是募資的壞年份。在這兩邊取得平衡,才能走出寒冬的困局。我個人的工作重心會放在募資上,團隊的工作重心會在投資方面。”

                                2019年,弘基金的主要戰略還是穩健發展。在募資方面,弘基金一方面會跟海外LP接觸尋求合作空間。另一方面,公司將繼續開拓境內的優質企業資源。

                                “并不是所有公司都沒錢了,弘基金主要做存量資產的經營運營,符合國家的政策方針,也符合成熟經濟體的商業模式,相信能獲得一些優質資金支持。”孫銘辰說。在投資方面,不管經濟形勢如何,弘基金將繼續堅持本心專注于價值投資。

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