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                                京、津土地規則“異動” 個案還是松綁信號?

                                 
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                                1月10日,天津市濱海新區土地發展中心宣布,取消“津濱開(掛)2012-13、14、15、16號地塊”中“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售,僅允許出租”條款,將自持租賃住宅調整為可售住宅。這是全國首例獲準租賃改銷售的情況。

                                此前一天,北京新推出的兩宗土地,一反常態地未設置銷售限價條款。

                                這種微妙的變化引起了市場關注。同部分城市做出的微調一樣,有分析人士將其視為樓市調控松綁的一種信號。

                                過去一年來,在持續嚴厲的調控打壓下,房地產企業的拿地積極性下降,土地市場交易明顯降溫,松綁調控成為不少從業者的訴求。此前,山東菏澤、廣州、珠海等地曾對樓市政策進行微調,但這種做法并沒有蔓延開來。北京、天津在土地規則的變化,是否意味著調控政策松綁?

                                規則變化均屬“個案”

                                據21世紀經濟報道了解,天津上述四宗地塊位于濱海新區,于2012年11月14日出讓。招商以底價4.495億元斬獲這四宗土地。此后,泰達入股,雙方共同開發。

                                這四宗地塊均為住宅用地,其中包含可售部分和自持部分(即出租)。如今,開發商已將其打造成別墅項目,并已入市銷售。

                                近年來,隨著“租購并舉”住房制度的確立,包括天津在內,各熱點城市密集推出租賃地塊,租賃型土地的交易規模大大增加。天津市濱海新區土地發展中心并未公布此次調整的原因,但此舉顯然屬于“逆流而上”。

                                某天津房企人士向21世紀經濟報道表示,當天津于2012年出讓這幾宗地塊時,監管層尚未提出“租購并舉”的說法,國內也甚少有直接出讓租賃用地的做法。因此,濱海新區做出這一嘗試,有著先行先試的意義。

                                該人士認為,天津允許這一項目“租賃改銷售”,應是基于項目本身情況作出的調整,屬于個案。

                                北京的案例屬于另一種情況。1月9日,北京市規劃和自然資源委員會網站發布2019年的第一次土地使用權出讓預申請公告。其中,位于朝陽區孫河的兩塊住宅用地擬于近期掛牌出讓,并且兩宗地塊均不設定住宅銷售限價。

                                從2016年開始,北京提出“限房價、競地價”的土地出讓方式,即在土地出讓前,就限定了地價的上限和未來商品住房的銷售價格。此后,北京出讓的大部分地塊,都采用了這種方式。

                                中原地產指出,去年10月推出的石榴莊地塊和11月推出的延慶新城地塊,均未采用這種方式出讓。因此,此次兩宗地塊的出讓規則變化,并不是反,F象,當然不意味著土地出讓規則的松綁。

                                北京某房企人士向21世紀經濟報道指出,在土地出讓規則中不實施限價,并不意味著銷售環節就可以隨意定價。按照現有規定,開發商在項目定價中,需參照自身的成本以及周邊同類項目的價格。如果企業定價過高,就不會通過預售證的審批。

                                “以前北京也不在土地出讓中做銷售價格限制,都是通過預售環節進行控制。”該人士表示,主管部門會在各個環節對項目價格進行限制,土地出讓只是其中一環。

                                謹慎投資仍是主旋律

                                過去一年來,在持續嚴厲的調控打壓下,房地產企業的拿地積極性下降。易居克而瑞發布的數據指出,2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元,較2017年降幅達到13%。

                                易居克而瑞還表示,2018年TOP100企業拿地銷售比為0.38,較2017年0.59的平均水平相距甚遠。百強房企在拿地上投資金額減少,整體投資態度趨于謹慎。各梯隊來看,無一例外大幅下滑。

                                該機構指出,“一方面是這些房企在2018年銷售規模增長較快,例如富力、金科早在2018年前十月業績就已經突破千億,另一方面,對市場持謹慎態度,導致房企在投資拿地上相對保守,如陽光城、泰禾、融信等企業拿地金額較去年下滑幅度較大。”

                                受此影響,2018年土地市場的平均樓面價溢價率都有所下滑,流標、流拍現象明顯增多。比如,一向地塊推出便受到爭搶的上海、杭州、蘇州等熱點城市,都遇到了無人報名導致地塊流拍的現象。在土地市場較為火爆的三四線城市,土地整體溢價率也明顯下降。

                                到2019年,情況并未有明顯好轉,低溢價率仍是市場常態。

                                2018年12月以來,山東菏澤、廣州、珠海等地曾對樓市政策進行微調,并引發“松綁”的猜想。受訪者普遍認為,北京、天津此番在土地出讓環節的微調,不能被視為“松綁”的延續。

                                易居克而瑞指出,“謹慎投資”仍是未來的主旋律。“當前市場向下的趨勢并未出現實質性逆轉,融資緊仍然是房企擴張的攔路虎,多數城市市場也未明顯見底,地市、樓市繼續降溫是大概率事件。2019年無論是龍頭房企還是中小房企,整體的投資態度都將進一步趨于保守,安全過冬成為房企的共識。”

                                前述北京房企人士表示,去年11月以來,房企融資閘門一度開啟至今,不少房企借機補充資金。但由于融資成本較高,這并不能改變企業在拿地和投資中的謹慎態度。

                                公開信息顯示,融創于1月11日擬發行的三年期6億美元的票據,年利率已達到8.375%,明顯高于此前一年多來大中型房企4%-6%的發債成本。力高集團同日宣布,擬發行本金總額為2.5億美元的票據,年利率更是達到13.5%。

                                該人士表示,相比之下,未來并購市場將可能繼續旺盛。雖然有一定的潛在風險,但由于并購市場拿地成本低,企業更傾向于使用這種方式。

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