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                                中民投上海地王解凍后即刻甩賣 綠地接盤將偏重回款

                                   
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                                昨日,中民投出讓上海董家渡地塊的消息得到證實。據最新工商資料顯示,綠地集團已正式接手中民投旗下董家渡項目,并于2月13日完成了股權變更。

                                  “董家渡是黃浦江沿線核心地段,但項目商辦比例很高,前期投入成本非常高,僅地價就200多億元,總體投入要達到600億元左右,對中民投來說,若資金周轉不開,影響很大。”同策咨詢研究中心總監張宏偉向《證券日報》記者表示,接盤者綠地對區域市場比較了解,近乎一半地產投入都是商辦資產,會投入很多精力去盤活,預計將會偏重以加快回款的售賣方式去操盤。

                                  解凍后即刻甩賣

                                  有公開資料這樣描述董家渡,在上海的發展歷史上,董家渡是上海開埠后繁華城區之一,位于浦西老城廂和南外灘之間,叫“上海的發源地”。

                                  華潤、泛海、綠城和融創等房企都曾覬覦,17年間,有的留下了,有的撤離了。

                                  5年前的2014年11月份,中民投成立的第一年,就聯合上海外灘投資、中民嘉業控制的上海佳渡置業,以248.5億元的價格拿下了董家渡地王——13號、15號地塊。按照規劃,董家渡項目總建筑面積113.9萬平方米,總投資逾600億元,計劃在2021年竣工。

                                  2015年,綠城黃浦灣叫價25萬元/平方米、華潤九里苑叫價20萬元/平方米,彼時,董家渡項目無疑是中民投最優質的資產之一。

                                  幾年時間,中民投從一家300多億元資產迅速發展到3000多億元總資產規模的公司。但隨著經濟環境的變化,當冬天到來時,中民投開始力不從心。拿下上海地王3年多后,中民投開始為董家渡項目引入合作者,2017年,出售了董家渡項目45%的股權。此后,中民投再想為這個巨無霸項目引入接盤者時,來自上海金融法院的股權司法凍結,宣告賣盤計劃的暫時遇阻。

                                  公開資料顯示,部分股權凍結的公示從2019年2月1日起開始,沒過多久,這部分股權即顯示為解除凍結狀態。解凍后,該項目可謂即刻出售,2月13日即完成了股權變更。

                                  對此,中民投對外界表示,本次轉讓屬于戰略轉型的部署。中民投是資源整合者、平臺運營者,而不是產業經營者。作為投資集團,屬性是發現價值、提升價值或實現價值。但業內認為,中民投是鑒于債務壓力不得不放棄該項目。

                                  接盤者綠地將更偏重回款

                                  股權變更后,綠地地產集團持有中民外灘(董家渡項目的開發公司)50%股權,安信信托持有45%、上海外灘投資開發(集團)持有5%。同時,中民外灘的法人也由涂國并變更為徐榮璞,徐榮璞為綠地集團總裁助理、房地產事業二部總經理。高天國、彭心曠、蔣駿、涂國兵等中民投董事,也被錢迄、梁海樑、吳正奎、徐榮璞等來自綠地的高管取代。

                                  “綠地在濱江板塊此前有所布局,現有項目多接近開發完畢,區域市場占有率較高,尤其擅長以商辦為主的綜合體項目開發,董家渡也是以商辦為主的綜合體項目。”張宏偉向《證券日報》記者表示,但商辦項目由于政策限制,不允許分割成小單元出售,未來將以整層及整層以上面積為單位出售,中小企業將不是目標客戶群,在經濟狀況不太好的情況下,出售大宗物業對接盤者考驗很大。

                                  在中民投的官網,這樣描述董家渡項目,“這一120萬平方米的上海金融新地標,將創造外灘地標建筑群及國際級的辦公與生活環境,助力上海構建一城一帶總體金融格局,成為比肩紐約與倫敦的國際金融中心。”

                                  “周邊住宅房價每平方米達10萬元以上,商辦物業出售價每平方米在6萬元以上。”張宏偉向記者表示,盡管地段優勢明顯,但綠地仍會偏重銷售加快回款。此外,張宏偉還透露,該項目目前正在施工,部分樓宇已經建到10層以上,但尚未達到正式交付使用的階段。

                                  張宏偉還稱,今年這類收并購案例將會更多,尤其資金壓力很大的中小企業將會通過出售項目求生。“很多企業通過各種渠道都沒法獲得融資后,已經將70%-80%股權質押出去了,包括老板本身的股權都開始拿去質押,這將促使行業內收并購案的增加。”張宏偉進一步透露稱,“在增加土地儲備方面,很多企業今年都調整了收并購拿項目的金額,甚至提升至投資比例的一半,預計未來大型房企和金融機構將是出資收購的主體。”

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