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                                群雄逐鹿都市圈

                                 
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                                改革開放40年,中國的城市化進程轟轟烈烈,既誕生了諸如深圳這樣的現代化大都市,也培育了很多個具有活力的二線城市。

                                站在2019年的起點,各級城市之間的競爭加劇,也不乏合縱連橫,格局正在被重塑。

                                房企-陳東球 攝

                                2月18日,粵港澳大灣區規劃落地,比肩舊金山、紐約和東京等國際灣區;2月21日,發改委發文,提出要打造若干有全球影響力的都市圈。

                                這標志著,二次城市化的浪潮開啟。如果說,過去40年,一個城市認真發展產業、較好地利用資源,都能成長為“一方諸侯”,那么接下來,城市的發展潛力,將取決于它在城市群和都市圈中的影響力。

                                在一個以波紋狀外擴的都市圈中,核心往往是目前被稱為一線城市的北上廣深這類城市,其他外圍城市要獲得發展,就要讓自己竭力接近中心,融入核心圈層。

                                未來,中國廣闊的疆域上,將有哪些都市圈?又有哪些城市可以成為核心,“號令群雄”?

                                新年伊始,圍繞“新一線”城市的爭奪,西安、南京等城市繼續上演的“搶人大戰”,成為都市圈的現實演繹和注腳。

                                人口之外,全國范圍內的產業、技術、金融等資源,也在重新排列組合,向都市圈聚集。而雄心勃勃的房地產商,想要以不動產為支點,撬動這些資源,轉型物業運營和資產管理。

                                都市圈崛起

                                過去幾年,城市群和都市圈的話題是學術界的熱點,也是各類投資和消費關注的重點區域。對于全國范圍內有哪幾大都市圈,學術界和民間的探討從未停止,也有好幾個版本。

                                宏觀政策對此進行了回應。2月18日晚間,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》(以下簡稱《綱要》)公布了“建設一流灣區和世界級城市群”的遠景。

                                3天后,發改委公布了《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》(以下簡稱《意見》),首次在國家層面明確了都市圈的概念,是指在城市群內部,以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態。

                                在粵港澳大灣區規劃中,廣州將充分發揮國家中心城市和綜合性門戶城市引領作用,全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐功能,培育提升科技教育文化中心功能,著力建設國際大都市。

                                而深圳則將發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用,加快建成現代化國際化城市,努力成為具有世界影響力的創新創意之都。

                                這標志著,中國正式進入了都市圈經濟時代。在中國經濟體制改革研究會副會長王德培看來,二次城市化是中國經濟未來的增長點。

                                他指出,都市圈是城市化發展到較高階段的產物。大城市的經濟實力和輻射擴散能力不斷增強,地域范圍日益擴展,在人口增長、就業通勤、空間擴張、產業聯系等層面打破行政邊界,圈化特征日益凸顯。

                                深圳技術大學副教授賴明明認為,灣區的本質也是都市圈經濟,臨近區域之間的資金、物質和人才按照市場化來進行配置,使得經濟更有效率,資源分配更加合理。

                                “這個過程是城市與城市之間發展的融合、一體化,各城市之間明確分工、準確定位、相互協調,形成整個灣區的都市圈。”賴明明說。

                                在他看來,在大灣區規劃下,“9+2”中的各級城市,從特區到二線城市的基礎建設、公共服務、人才政策、甚至房屋政策將會走向協同、趨于一致。這是大灣區,也是都市圈未來發展的趨勢所在。

                                爭奪“新一線”

                                40年的積淀,中國城市格局呈現出如今的面貌:北上深廣為第一梯隊,GDP過萬億,也是公認的一線城市,每個都特色鮮明;其他更多的城市,面目則不甚清晰。

                                正是圍繞這四大城市,形成了較為成熟的都市圈:京津冀、長三角、珠三角。

                                這遠遠不是終點。過去兩年來,眾多的二線城市投入到了對“新一線”城市的爭奪中,力爭將自己變成新都市圈中的核心。

                                首先是對人才的爭奪。中原地產數據統計,2018年以來,超過100個全國有不同級別的城市發布了人才政策,送戶口、送房補、購房折扣、買房落戶……其中二線城市力度最大。

                                2019年開年,“搶人大戰”繼續升級。2月13日,西安市發布了《關于進一步放寬部分戶籍準入條件的通知》,再次放寬了戶籍準入條件,中等職業學校(含技校)畢業均可落戶,并取消了本科學歷落戶年齡限制。

                                南京2月14日發布落戶新政“房產1平米加1分”,引人注目;寧波、嘉興、大連、襄陽、常州、?诘仁,在開年送出福利,繼續加碼人才政策。

                                截至2月18日,在2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過16個。

                                各城市的“搶人”戰績斐然。以西安為例,戶籍新政實施以來,西安市新增戶籍人口超過105萬。僅2018年,西安戶籍人口就大增79.5萬人,即將突破千萬大關。

                                目前,成都、武漢、石家莊、哈爾濱等城市的市域總人口已超千萬;杭州、西安、鄭州也正在向著千萬人口的目標沖刺。

                                “這幾年搶人潮的突然爆發,反映了整個中國經濟結構在調整,已經走到了一個重要的窗口期,一定要去轉型升級,向更高端去走。”中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為。

                                事實上,人口的流動已經體現了都市圈的特征。華夏幸福產業研究院報告顯示,2001年以來,北京市區人口增速放緩,外圍區縣人口加速增長,增速提高至4%;上海都市圈城市核在2010-2017年間人口增量為64萬人,同期外圈層人口增量接近城市核增量的2倍,高達125萬人;珠三角外圍的惠州、中山等均已成為百萬人口級城市。

                                人口之外,支撐一個都市圈核心城市的重要變量是產業、經濟基礎。以都市圈為統計單元的GDP、人口、投資、創新要素等指標顯示,都市圈已成為各類發展要素在空間上聚集的主要載體。

                                根據華夏幸福產業研究院數據,31個都市圈GDP占比達到47%,是中國經濟最發達的地區。以廣州都市圈為例,2017年廣州都市圈GDP總額約6151.35億美元,超過瑞典、波蘭,可以說“富可敵國”。

                                全國31個都市圈新增固定資產投資超36萬億,其中外圈層占比超六成,預計較長時間將維持在這一水平上。至2035年,以都市圈為核心的新型城鎮化預計累計拉動消費120萬億元。

                                宋丁表示,在鞏固二線、奔向一線這個重要關口,“新一線”城市的競爭特別激烈。“二線的標準用一個數字來衡量,就是GDP超過萬億,首先要達到這個數字,才能談得上進軍一線。”

                                除了北上廣深四個一線城市,在2018年之前,突破萬億大關的二線城市有10個,分別為天津、蘇州、重慶、武漢、成都、杭州、南京、青島、無錫、長沙。

                                目前,已有寧波、鄭州兩市,透露2018年的GDP將超萬億,躋身“萬億俱樂部”。以此衡量,這些城市將成為“新一線”的預備軍,前途可期。

                                再造產業基因

                                就全世界范圍而言,在波瀾壯闊的城市化運動中,房地產及其操盤者都是不可或缺的角色。

                                但在都市圈經濟中,開發商的角色有了巨大的改變。

                                三年多前,眾所矚目的萬寶之爭中,萬科引入深圳地鐵集團,時任萬科董秘的譚華杰,首次向外界披露了萬科的軌道物業、城市群和都市圈戰略。

                                這是一家嗅覺敏銳的房地產企業對于“二次城市化”的理解。龍湖、中海、華潤、融創等房企與萬科“所見略同”,也紛紛深耕城市群和都市圈。

                                這也因此促使了萬科定位的改變,奠定了萬科今日的版圖:銷售聚焦核心城市及延伸區域,持有商業、物流、長租公寓、產業園區等物業,轉型運營。

                                這也是眾多大型開發商的選擇。植入產業、開發和運營產業園區,是開發商在都市圈經濟時代的新賽道。

                                更有房企親自試水投資新產業。2018年,碧桂園涉足機器人和現代農業,大打科技牌;恒大、寶能等房企更瞄上了新能源汽車。

                                在華夏幸福、金地等房企看來,大企業和獨角獸則是產業的主要能量。都市圈是大企業的成長地和主要集聚地。截至2017年底,從國際上看,絕大部分世界500強企業都分布在各國的都市圈內,占比達到92.4%,僅35家世界500強企業位于以上主要國家非都市圈里。

                                從中國來看,世界財富500強企業88%分布在各省會及其緊鄰的周邊區域,僅有12家世界500強企業分布在非都市圈范圍內,約70%左右企業分布在北京、上海、廣州、深圳四大都市圈內,杭州都市圈匯聚了3家,其他都市圈集聚了14家。

                                金地集團董事長凌克認為,以粵港澳大灣區為例,還需培育一批明星公司和世界500強企業。雖然灣區現在有華為、騰訊、中興、萬科、格力、大疆等領軍企業,但相比其他世界級灣區還是很不夠的。

                                與此同時,在未來的都市圈經濟時代,開發商的角色和形態也將繼續探索和轉變。

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