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                                今年房地產調控“穩”字當頭 住房保障體系繼續完善

                                 
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                                “更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。”3月5日上午,十三屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕,國務院總理李克強作政府工作報告,對2019年房地產政策如此定調。

                                此次政府工作報告共三次提到“房地產”,第一處是在總結2018年扎實打好三大攻堅戰相關工作時提到,“改革完善房地產市場調控機制”;第二處是在布置今年深入推進新型城鎮化相關工作時,對今年的房地產政策做出的相關部署;第三處則是在布置深化財稅金融體制改革工作時提到,要穩步推進房地產稅立法。

                                本次政府工作報告中對2019年房地產政策的表述,被認為延續了去年底中央經濟工作會議與全國住房和城鄉建設工作會議的“求穩”基調。但多位分析人士均指出,在房地產政策大基調不變、不會出現實質性松動的同時,棚改放緩、部分城市調控微松等變化將會出現。

                                基調仍求穩

                                政府工作報告指出,要更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。

                                實際上,在近兩年來不斷加碼的調控政策效果持續累加下,進入2019年,房價漲勢繼續放緩。

                                根據國家統計局數據顯示,1月的70城市新房價格平均環比漲幅,在連續三個月下跌后來到0.61%。而在市場反應更加敏銳的二手房市場,4個一線城市的二手房價格平均環比下降0.1%,31個二線城市的二手房價格由升轉降,平均降幅為0.1%。

                                對此,中原地產首席分析師張大偉指出,政府工作報告所提到的城市主體責任,其內容核心是此前全國住房和城鄉建設工作會議提到的穩地價、穩房價和穩預期。而房地產市場的穩定,其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定。

                                張大偉注意到,過去幾年中市場最關注的房地產調控原則“房子是用來住的,不是用來炒的”,并未出現在此次政府工作報告中。張大偉認為,中央遏制房價上漲的決心不會發生改變,調控基本原則也不會改變,但本輪房地產政策最嚴格的階段已經過去。部分房價平穩的城市,調控可能出現調整的趨勢。

                                政府工作報告中還延續了中央經濟工作會議“改革完善住房市場體系和保障體系”的相關表述。

                                在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來,這一方面表明中央把住房保障擺在更加重要的位置,另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路。

                                許小樂指出,政策上會對過去過度行政化干預的手段進行結構性微調,支持正常的首次置業和改善需求,支持跨城市流動人口的住房置換,并對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態勢。

                                此外,不僅是調控政策,與樓市密切相關的信貸政策,也將在2019年保持“求穩”態勢。

                                政府工作報告提出,要引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本,精準有效支持實體經濟,不能讓資金空轉或脫實向虛。加大對中小銀行定向降準力度,釋放的資金全部用于民營和小微企業貸款。

                                一位東部省份房企人士告訴21世紀經濟報道記者,政府工作報告對金融支持小微企業的導向十分明確,結合此前2月底央行表態“繼續緊盯房地產金融風險,審慎發放開發貸款和個人按揭貸款”,房地產金融管控將會依然嚴格。

                                3月5日下午,銀保監會主席郭樹清在旁聽重慶代表團全體會議時對媒體記者表示,下一階段房地產金融政策總的方針不會有改變。此外,郭樹清還提到,結構性去杠桿要“穩住家庭杠桿率”。

                                棚改、房地產稅提法有變

                                盡管整體政策基調仍是“穩”字當頭,但在棚改、房地產稅等房地產領域廣受關注的話題,在今年政府工作報告中的描述口吻則有微妙變化。

                                今年的政府工作報告提出,繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造,保障困難群體基本居住需求。

                                與去年提出“開工580萬套”的棚改目標不同,今年的政府工作報告并未提出明確的棚改目標。此前國務院曾提出,實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃,再改造各類棚戶區1500萬套,在2018年完成626萬套的基礎上,還有874萬套目標需要完成。

                                據21世紀經濟報道記者統計,2014年至今,全國棚戶區改造建設計劃套數分別為470萬、580萬、600萬、600萬和580萬套,而全國實際執行套數則分別是470萬、601萬、606萬、609萬和626萬套。

                                分析人士指出,從各地陸續公布的地方棚改目標來看,相比2018年可能有較大幅度的下滑。這是由于當前房地產庫存已處于低位,疊加三、四線城市房價在2018年上半年上漲速度較快,需求透支嚴重,不再強調硬性的棚改目標,是符合市場實際發展情況的做法。

                                而在住房保障體系建設上,2018年12月,北京市規劃和自然資源委員會掛牌三宗位于大興區的集體建設用地用于建設共有產權房。

                                全國人大代表、清華大學教授蔡繼明向21世紀經濟報道記者表示,此類基于農村土地“三塊地”改革的試點,對于盡快形成和完善住房保障體系有著重要意義。而隨著此次報告提出“推廣”農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果,此類堅持多渠道保障住房需求的試點可能會更多。

                                另外,在提及深化財稅金融體制改革工作時,政府工作報告指出,要健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法。

                                21世紀經濟報道記者注意到,這是政府工作報告連續兩年提出關于房地產稅的相關內容,也是政府工作報告近年來第三次提及房地產稅。

                                張大偉表示,對于房地產稅的表述從“穩妥推進”變為了“穩步推進”,穩步是指有把握地按一定步驟進行,代表房地產稅逐漸進入制定程序中。

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