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                                大型房企拿地預算繼續增加 回歸一二線成主流

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                                3月21日,沉寂已久的合肥土地市場驟然火爆。當日推出的6宗地塊,共引來50家房企的競拍,總競價次數達到800輪。最終,6宗地塊均高價成交,有4宗土地的溢價率超過100%。其中,最熱門的一宗地塊有29家房企參與競爭。

                                雖然“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)仍是今年重要的樓市政策導向,但在取得空前優異的銷售業績之后,房企在土地市場也有更大的需求。

                                近期,上市房企紛紛發布年報并召開業績會。21世紀經濟報道記者梳理發現,多數企業在2019年的拿地預算有所增加。這也意味著,對規模的追求仍然是行業主旋律。

                                在區域選擇上,一二線城市的重要性似乎有所提升。分析人士認為,棚改政策的收縮,將對三四線樓市帶來不利影響。房地產投資向一二線城市回歸,將是未來一段時間的趨勢。

                                “規模效應”仍是主旋律

                                過去這些年,經歷了多輪樓市調控的房地產企業大多懂得“量入為出”。但隨著銷售和回款規模的增加,其拿地支出也不斷提高。

                                過去幾年來,奧園都拿合同銷售金額的30%-40%來購地,2018年,公司的拿地支出占銷售額的29%。按照管理層的說法,今年奧園的拿地預算為400億,約占合同銷售額的1/3左右,比重明顯提高。奧園方面表示,公司將在今年維持“積極性購地”。

                                很多銷售規模在千億左右的企業,都將今年的拿地預算設定在400億左右,如雅居樂。規模較大的企業,拿地預算相應較高。規模偏小的房企,拿地預算則相對較低。

                                另有不少房企的拿地預算與回款掛鉤。2019年,旭輝的拿地預算為“不少于回款的45%”。陽光城則設定在55%,具體為800億。相比之下,更加追求穩健的當代置業,將拿地金額控制在當年回款的25%到30%。

                                中駿在今年的拿地預算為250億元,雖然規模并不算大,但與去年的預算相比,仍然提高了25%。時代地產的拿地預算為300億,比去年的預算增加了50%。

                                3月22日,北京某房企人士向21世紀經濟報道記者指出,就拿地預算占比來看,規模在500-1500億左右的中型房企仍然是當前最有“進取心”的一批,其中,閩系房企仍然值得關注。相比之下,央企則相對穩健。

                                中原地產首席分析師張大偉認為,雖然調控政策沒有根本松動,但規模效應仍然是當前市場的主旋律。因此,在過去幾年大幅去化后,繼續大力補充庫存是企業的主要選擇。

                                另一方面,在不斷迎來銷售業績高點后,大部分房企的資金狀況較為充裕,為拿地創造了客觀條件。而去年末以來,融資閘門開啟,資金成本也有所下降,使得企業的資金狀況進一步改善。

                                除了在公開市場拿地之外,越來越多的企業試圖通過收并購的形式來獲取土地。因此,多數分析人士認為,今年的并購市場將繼續火爆。

                                二線城市迎來拿地良機

                                在拿地區域選擇上,“聚焦一二線”成為企業的普遍選擇。熱門三線城市仍然受到關注,但與過去幾年相比,企業的態度已趨于謹慎。

                                陽光城集團副總裁徐愛國在業績會上表示,公司主要投資于一二線城市,適當關注一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市,特別是大城市周邊的城市群和二線城市。對三四線城市,則會“保持適度地關注”。

                                中海行政總裁顏建國表示,中國海外始終堅持在一二線的策略不變。目前在中海的9144萬平方米土地儲備當中,一線占了15%,二線占了65%,中海宏洋占了20%。

                                顏建國認為,一線城市,以及以一線城市為核心的城市群,在未來始終是中國經濟最有活力的地區。且在宏觀經濟穩定的前提下,未來一二線城市邊際改善的可能性最大。

                                雅居樂對拿地區域的選擇為“重點聚焦一二線城市和強三線城市”;奧園則表示,拿地區域主要分布在一二線城市,以及二線核心省會城市。

                                據悉,除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企,以及區域性房企外,多數大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。過去兩年來,棚戶區改造推動三四線樓市升溫,很多房企也適度做區域下沉,并收獲不錯的業績。

                                從近期監管層傳遞出的信號來看,未來棚戶區改造的范圍和貨幣化補償力度都將得到控制,因此三四線樓市降溫的預期較為強烈。加之過去兩年來需求已經透支,今年以來,很多企業對三四線戰略有所收縮。

                                但碧桂園仍然看好這塊市場,公司主席楊國強認為,隨著農民工工資的提升,以及城鎮化進程的加快,其看好四五線城市的房地產市場。

                                從今年以來的市場表現看,一二線城市土地交易熱度明顯提升,其中二線城市表現尤其明顯。易居克而瑞的報告指出,截至3月13日,今年土地成交集中在中西部、京津冀和長三角區域的二線城市,地塊成交數量最多的城市為鄭州,高達81塊;昆明、青島、重慶、成都、石家莊、天津等城市的成交數量接近50宗或在其以上。

                                該機構指出,受一線城市土地供應有限、三四線城市則受市場走冷、土地市場歸于沉寂的影響,二線城市逐漸成為土地市場的主戰場。由于此前樓市調控已促使地價回歸到合理水平,目前二線城市已經迎來拿地良機。

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